AAN- EN VERKOOP - 12-1-2023

Geschil over de loop van de grens van geleverde grond

Wat als de oppervlakten van een perceel grond die genoemd worden in de akte van levering, niet overeenstemmen met de aan de leveringsakte gehechte situatietekening? De rechter moest zich onlangs over deze vraag buigen.

INHOUD

• Wat speelde er?
• Wat is precies overgedragen?
• Wat hebben partijen bedoeld.
• Oppervlaktemaat in leveringsakte.
• Situatietekening doorslaggevend.

Wat speelde er?

Leveringsakte en situatietekening. 

In een recente rechtszaak voor Rechtbank Gelderland hadden partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij de verkoper gedeelten van percelen grond aan de koper heeft verkocht. Na de eigendomsoverdracht (notariële levering) is er een geschil ontstaan over de loop van de grenzen, omdat de oppervlakten die genoemd worden in de akte van levering, niet overeenstemmen met de aan de leveringsakte gehechte situatietekening.

Wat is er precies overgedragen? Het geschil draait in de kern om de vraag welke gedeelten van de percelen grond de verkoper aan de koper heeft verkocht en geleverd (ECLI:NL:RBGEL:2022:3396) .

Partijbedoeling. De rechtbank oordeelt dat “het bij de beantwoording van de vraag wat er is geleverd aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak” .

Wat hebben partijen bedoeld?

Nu de situatietekening aan de leveringsakte is gehecht en eveneens in de openbare registers is ingeschreven en dus voor derden kenbaar is, kan ook uit deze tekening worden geput bij de uitleg van de partijbedoeling. De over te dragen perceelgedeelten zijn in de leveringsakte enerzijds omschreven met een oppervlaktemaat en anderzijds met een situatietekening. Geen van beide omschrijvingen is absoluut geformuleerd of is doorslaggevend.

Oppervlaktemaat in de leveringsakte. 

Over de oppervlakte is vermeld dat deze in totaal ongeveer 1,6 hectare groot is of zo veel meer of minder als na kadastrale uitmeting zal blijken.

Grens in de situatietekening. De aanduiding op de situatietekening is volgens de akte schetsmatig met arceringen aangegeven. De situatietekening en de arceringen ogen echter niet als een schets uit de losse pols, maar imponeren daarentegen - juist ook voor een derde - als een gedetailleerde kaart op schaal, waarop de bestaande kadastrale grenzen, bebouwing en wegen exact en in hun onderlinge verhoudingen zijn ingetekend en waarop de over te dragen perceelgedeelten nauwkeurig zijn aangegeven. Ondanks het ontbreken van coördinaten, afstanden en afmetingen op deze tekening, is aan de hand van deze tekening de ligging van de grens met de nodige precisie in het veld te bepalen. Dit strookt bovendien met de opmerking van de deskundige van de verkoper dat de tekening (slechts) onduidelijk is als een oppervlakte van 1,6 hectare voor de overgedragen gedeelten wordt aangehouden. Als deze oppervlakte wordt losgelaten, geeft de tekening de ligging van de grens duidelijk weer.

Situatietekening doorslaggevend. De loop van de grens op de situatietekening vormt volgens de rechtbank objectief beschouwd een duidelijke aanwijzing dat het de bedoeling van partijen was dat de daardoor afgescheiden gedeelten van de percelen zouden worden geleverd. Al met al acht de rechtbank voor de door de koper bepleite uitleg van de in de leveringsakte omschreven over te dragen onroerende zaak aanmerkelijk overtuigender aanknopingspunten voorhanden dan voor de uitleg die de verkoper daarvan geeft. In dit geval liep het voor de koper dus goed af.

Het is vervelend als er tussen partijen een geschil ontstaat over de vraag wat er precies geleverd is.

Zorg er daarom (zo veel mogelijk) voor dat bij het sluiten van de koopovereenkomst duidelijk is wat er precies wordt overgedragen. Het is uiteraard ook van belang dat de situatietekening aansluit bij de leveringsakte.