Huis verkopen zonder makelaar.

Uiteraard raden we het jou af om het huis te verkopen zonder makelaar, maar als je het dan toch perse zelf  wilt dan kunnen we je beter wat tips geven.

We hopen dat je na het lezen van dit artikel tot de conclusie komt dat het slimmer is om een makelaar in te schakelen en dat het je daarnaast meer geld oplevert dan het kost.

Zorg voor een goede voorbereiding.

Ga je je huis verkopen zonder makelaar, dan moet je zelf een hoop regelen. Zorg ervoor dat je voldoende tijd hebt om alle praktische zaken af te handelen.

Zo is het verstandig om zoveel mogelijke relevante informatie en documenten van je woning in een verkoopdossier te verzamelen. De volgende stukken zijn relevant voor potentiële kopers en/of bij de notaris:

• Akte van levering (bewijs van eigendom woning)
• Ingevulde lijst van zaken
• Garantiebewijzen en contractstukken
• Een geldig energielabel voor de woning
• De meest recente WOZ-beschikking en gemeentelijke aanslagen (watersysteemheffing, zuiveringsheffing en verontreinigingsheffing)
• Bij scheiding: akte van verdeling
• Bij overlijden: akte van erfrecht.

Bepaal de vraagprijs

Je bent klaar voor de verkoop van je woning, maar voor welk bedrag zet jij je woning te koop?

Het vaststellen van de vraagprijs is onder meer afhankelijk van de woon- en perceeloppervlakte van je woning. Ook de staat van onderhoud en de regio/buurt waarin je woning staat is belangrijk.

Wil je precies weten hoeveel de huizen in jouw buurt gekost hebben? Vraag dan de aankoopprijzen op. Het Kadaster registreert verkoopgegevens van alle woningen in Nederland. Je kunt de aankoopprijs van willekeurige woningen voor een klein bedrag opvragen via de website van het Kadaster.

Maar wat je huis, volgens diverse berekeningen, waard zou moeten zijn is soms veel minder belangrijk dan wat je er nu daadwerkelijk voor kunt krijgen. Als je echt wilt verkopen, richt je dan vooral op de huidige concurrentie oftewel de andere woningen die nu ook te koop staan. Waarmee weet jij je te onderscheiden?

Meer informatie over het bepalen van de vraagprijs.

Maak je huis verkoopklaar

Ga je je huis verkopen? Dan wil je natuurlijk een goede eerste indruk maken. Een gedegen voorbereiding is dan het halve werk. Loop kamer voor kamer door de woning en kijk wat voor kleine gebreken je tegenkomt. Denk aan lekkende kranen, afgebladderde stukken behang of loszittende deurkrukken. Dat zijn gebreken die je vrij snel zelf kunt repareren, maar waardoor je woning er meteen een stuk beter uitziet.

Het lijkt een open deur, maar vergeet vooral ook niet om je huis goed op te ruimen. Kijk kritisch naar je spullen en bepaal wat wel of niet noodzakelijk is. Zo kun je tekeningen, foto's en kaartjes het beste weghalen. Die vind jij misschien heel gezellig, maar een potentiele koper ziet het waarschijnlijk als rommelig. Als je alles netjes hebt opgeruimd, ziet je huis er meteen ook een stuk ruimer uit. Vergeet ook juist niet om ruimtes als de meterkast en de ruimte waar de cv staat op te ruimen. Dit soort zaken worden natuurlijk door de koper met nadruk onderzocht.

Wij hebben een mooi e-book voor je met 27 belangrijke tips.

Promoot je huis

De promotie van je woning is belangrijk. Je wilt immers dat je huis onder de aandacht komt van zoveel mogelijk kopers op de woningmarkt. Om je woning zo goed mogelijk te presenteren zijn bepaalde onderdelen onmisbaar:

• Professionele foto's (laten) maken. Goede en aantrekkelijke foto’s geven een positieve eerste indruk van je woning. Ze zijn het belangrijkste onderdeel van de presentatie van je woning. Wil je zeker weten dat je huis goed tot zijn recht komt? Schakel dan een professionele fotograaf in.   

• Schrijf een pakkende verkooptekst. Naast je foto's heb je ook een pakkende verkooptekst nodig om met je woning de aandacht te trekken. De beschrijving hoeft niet heel lang of uitgebreid te zijn, maar het is wel van belang om de belangrijkste (onderscheidende) kenmerken van je woning op een rij te zetten.

• Kies je promotiemiddelen. Om je huis onder de aandacht te brengen is het belangrijk om te bepalen welke promotiemiddelen je wilt inzetten. Kies je voor online? Of wil je het liefst gewoon in de buurt adverteren? Of allebei? Afhankelijk van je mogelijkheden heb je een aantal opties:

• Rondom huis en omgeving: plaats promotiemiddelen aan, op, in, om en nabij je woning. Denk hierbij aan tuinborden, raamposters en wegwijsborden.Je persoonlijke netwerk: laat aan familie, vrienden, buren en collega’s weten dat je je huis te koop zet. Hierbij kun je ook gebruikmaken van social media. Online promotie: het grootste deel van de kopers begint hun zoektocht naar een woning op internet. Het is dus verstandig om je woning op verschillende plaatsen aan te bieden. Je kunt er ook voor kiezen om een hele website over je woning te maken, deze kun je vervolgens promoten op social media.

Let op: alleen makelaars mogen een advertentie plaatsen op Funda. Wil je je woning graag op Funda hebben, dan kun je hiervoor bijvoorbeeld een internetmakelaar inschakelen. 

Tip! Gebruik deze model koopovereenkomst.

Ben je eruit met de koper? Dan kunnen jullie het koopcontract opstellen. Gebruik hiervoor bijvoorbeeld het model koopovereenkomst van Vereniging Eigen Huis.

Bekijk voorbeeld

Bezichtigingen houden

Als je zelf je huis gaat verkopen, dan doe je zelf de bezichtigingen. Dat heeft voordelen maar zeker ook nadelen. Natuurlijk weet je zelf ten slotte het beste wat de unieke kenmerken van jouw huis zijn. Maar weet je het ook op de juiste manier onder de aandacht te brengen bij de koper? Vertel je niet te veel of juist te weinig? Misschien zeg je wel dingen op het verkeerde moment.

Wij verkochten eens een woning binnen 2 maanden welke een eigenaar in 3 jaar tijd niet kreeg verkocht vanwege een kleine stukje tuin dat verontreinigd was. Juist door zijn verkeerde aanpak schrokken de kijkers elke keer en werd het huis maar niet verkocht. Is het dan slim om te sparen op een makelaar?

Bij een bezichtiging wil je dat potentiële kopers zich het huis zo snel mogelijk toe-eigenen. Ze moeten niet het gevoel krijgen dat ze in jouw huis op bezoek zijn. Zorg er daarom voor dat je overbodige prulletjes weghaalt. Loop voor de bezichtigingen nog even het huis door om de boel recht te trekken en de laatste rommeltjes op te ruimen.

Stel tijdens de bezichtiging ook de juiste vragen aan een koper om een beeld te krijgen van zijn mogelijkheden en zijn betrouwbaarheid.

Waarom willen ze juist jouw huis kopen? Wat doen ze voor een werk? Hebben ze nog een huis te verkopen en zo ja is dat huis ook wel goed verkoopbaar? Hebben ze hun hypotheekmogelijkheden onderzocht en dit ook met een professionele partij gedaan? Hebben ze eigen middelen en zijn deze aantoonbaar?

Let op: als verkoper van de woning heb je een mededelingsplicht richting de koper. Deze houdt in dat de verkoper de koper moet informeren over eigenschappen van de woning en het perceel die voor de koper van belang zijn om te weten, zoals gebreken die de verkoper kent en die niet direct zichtbaar zijn voor de koper.

Onderhandelen 

Een van de meest spannende dingen, en ook hetgeen waar misschien wel het meeste geld wordt verloren is het onderhandelen. Onderhandelen kan iedereen, goed onderhandelen alleen een specialist.

Om goed te onderhandelen moet je getraind zijn en veel ervaring hebben.

Het je een bod binnen? Dan kan het onderhandelen beginnen. Je kunt het bod accepteren, afwijzen, maar je kunt ook een tegenbod doen. Doe je een tegenbod, dan ben je in onderhandeling.

Maar dan gaat het vaak mis. Door het spel niet slim genoeg te spelen, kun je duizenden, zo niet tienduizenden euro's weggooien. Als je de argumenten van een koper niet voldoende kunt weerleggen dan kost dat geld. Als je de woningmarkt niet tot in de finesse kent dan kost dat geld. Als je niet dagelijks onderhandelt dan kost je dat geld. 

Je spaart kosten op de makelaar om vervolgens veel meer te verliezen doordat je niet de allerbeste onderhandelaar bent. Je snapt het spel maar wint de wedstrijd niet.

Wij hebben tientallen dossiers in onze handen gehad waarbij onze resultaten achteraf beter waren dan die welke de klant zelf had bereikt. De kans is heel klein dat jij hetzelfde resultaat uit je eigen woning haalt zoals wij dat doen. Wij hebben immers de zwarte band in onderhandelen.

Emotie is een slechte raadgever. Wij kunnen onafhankelijk en dus met veel mindere emotie onderhandelen..

Wij weten ook door onze ervaring wanneer we onze hand overspelen of wanneer niet. Probeer jij dat maar eens aan te voelen als je zelden tot nooit een huis in je leven hebt verkocht.

Onderdeel van de onderhandelingen kunnen ook de ontbindende voorwaarden zijn. Ontbindende voorwaarden geven de koper een kans om de koop te annuleren. Als je er in de onderhandelingen uit komt met de koper, dan worden de ontbindende voorwaarden opgenomen in de koopovereenkomst.

Tip: bepaal van tevoren waar jij zelf in de onderhandelingen staat. Wat wil je het liefst? Wanneer wil je 'ja' tegen een voorstel kunnen zeggen? En wanneer 'nee'? De beste onderhandelaars zijn goed voorbereid, zodat ze met zelfvertrouwen het onderhandelingsproces in kunnen gaan. 

Lees onze onderhandeltips bij de verkoop van je huis.

Het koopcontract opstellen & tekenen

Ben je het eens geworden met de koper over de prijs en de voorwaarden? Dan kan de koopovereenkomst opgesteld worden. Daarvoor kun je een model koopovereenkomst gebruiken. Dit is een standaard koopovereenkomst die veel makelaars ook gebruiken.

Wil je zeker weten of je alles goed in het contract gezet hebt? Dan kun je de overeenkomst bij Vereniging Eigen Huis bijvoorbeeld laten controleren door een jurist. Doe dat ook. Bij onroerend goed geldt immers

'Kleine fout, grote gevolgen'.

Het is belangrijk dat de juiste zaken in het contract staan vermeld om je zelf te beschermen maar ook om te voorkomen dat de bank van de koper straks geen hypotheek verstrekt omdat het koopcontract niet deugt.

Staan de juiste clausules in het contract? Denk bijvoorbeeld aan een ouderdomsclausule of een non-zelfbewoningsclausule.

Zijn eventuele zakelijke rechten en/of erfdienstbaarheden juist vermeld?

De overdracht

In overleg met de kopers maak je een afspraak bij de notaris. De notaris stelt een zogeheten leveringsakte op die door jou en de koper getekend moet worden. Op dat moment betaalt de koper de koopsom en de notaris zorgt voor de eventuele aflossing van de hypotheek. Tot slot overhandig je de sleutels aan de koper, die vanaf dat moment officieel eigenaar van de woning is.

Plan kort voor de notaris een oplevering in en loop met de koper door je huis. Noteer zaken die nog opvallen en laat de koper daar ook voor tekenen. Noteer ook indien alles in orde is en laat de koper hier ook voor tekenen. Zo voorkom je dat verhuisvrienden iets stuk maken en dit dan bij jouw als verkoper neerleggen.

Noteer ook de meterstanden van water en energie en geef dit door aan betreffende bedrijven.

Ben je na het lezen van dit alles toch aan het twijfelen of je niet beter een makelaar kunt inschakelen?

Dat snappen we. Het kan je immers meer opleveren dan het je kost en je hebt een stuk minder kopzorgen.

Bij onroerend goed geldt immers 'kleine fout, grote gevolgen'.

Bel ons gerust of vraag hier je gratis waardebepaling aan en we komen snel langs om alles eens samen te bespreken. Het verplicht tot niets. Je wordt er alleen maar wijzer van.

Wil je alvast weten wat een makelaar zo ongeveer kost?

https://www.quadenmakelaars.nl/wat-kost-een-makelaar