INHOUD

1.Waarom bieden onder voorbehoud bouwkundige keuring?

2. Hoe werkt voorbehoud bouwkundige keuring?

3. Wanneer is dit voorbehoud nuttig?

4. Voorbehoud bouwkundige keuring welk bedrag?

5. Mag ik de  koop ontbinden na de bouwkundige keuring?

6. Wat ook kan: bouwkundige keuring vóór je bod.

7. Clausule bouwkundig voorbehoud. Hoe luidt deze?

1. Waarom bieden onder voorbehoud bouwkundige keuring?

Simpel. Omdat je niet alles met het blote oog kunt zien tijdens een bezichtiging. Al helemaal niet in de 20 tot 30 minuten die de rondleiding tijdens een bezichtiging vaak duurt. Zelfs als je goed voorbereid bent met een checklist huis bezichtigen op zak, kun je verborgen gebreken over het hoofd zien. Zelfs met een aankoopmakelaar aan je zijde. Zie in de korte tijd maar eens alle belangrijke details in de smiezen te krijgen. Dat terwijl je wel een wettelijke onderzoeksplicht hebt: er wordt van jou verwacht dat je de staat van de woning zo goed mogelijk inspecteert.

Toch wil je voorkomen dat na aankoop van de woning blijkt dat de houten kozijnen rot zijn of dat alle schilderwerk buiten aan vervanging toe is. Of erger: dat misschien het complete dak hoognodig vervangen moet worden. Onverwachtste torenhoge kosten kun je voorkomen door een bod onder voorbehoud bouwkundige keuring uit te brengen.

Bij een voorbehoud bouwkundige keuring gaat de koop alleen door als de kosten voor noodzakelijk achterstallig onderhoud die uit de bouwkundige keuring volgen niet boven een bepaald bedrag uitkomen. Mocht dat wel zo zijn, dan kun je zonder boete onder de aankoop van het huis uitkomen.

2. Hoe werkt voorbehoud bouwkundige keuring?

Bij het uitbrengen van een bod op jouw mogelijke droomhuis geef je ook meteen aan of je eventuele ontbindende voorwaarden hebt en welke dat zijn. Zo komt voorbehoud van financiering vaak voor en kun je ook kiezen voor voorbehoud van NHG. Daarnaast kun je dus een huis kopen onder voorbehoud van bouwkundige keuring. Als je daar gebruik van wilt maken, geef je dit direct aan bij het schriftelijk uitbrengen van je bod. Het gaat daarbij altijd om de kosten voor “direct noodzakelijk herstel”.

Daarna laat je zelf een bouwkundige keuring verrichten door een bouwkundig expert. Die zal bijvoorbeeld letten op houtrot, de staat van de kozijnen, het schilderwerk (binnen en buiten) of de aanwezigheid van asbest. Ook zal de bouwkundige onder meer de veiligheid van de woning (elektra, aardlekschakelaar, etc.), de staat van het dak, de fundering en de cv-ketel inspecteren.

Let op het volgende:

Sinds 2018 staat voorbehoud bouwkundige keuring standaard in de model koopovereenkomst. Als je deze voorwaarde niet wilt opnemen, streept de makelaar deze voor je weg. Enkel en alleen als je expliciet bij je bod noemt dat je het huis wilt kopen onder voorbehoud van bouwkundige keuring, is deze voorwaarde van toepassing.

Voor de bouwkundige keuring betaal je zo rond de € 350. Deze kosten zijn voor eigen rekening, ook als de aankoop van de woning door de uitkomst van het bouwkundig rapport toch niet doorgaat.

3. Wanneer is dit voorbehoud nuttig?

Bieden onder voorbehoud bouwkundige keuring als je verwacht dat de woning achterstallig onderhoud met zich meebrengt. In het rapport van de bouwkundig expert staan namelijk helder de bouwkundige gebreken op een rij die je op korte termijn zou moeten aanpakken. Daarbij staan ook de begrote kosten voor het aanpakken van elk van die gebreken. Aan de hand van zo’n rapport krijg je een goed beeld van de staat van de woning én van de extra kosten waar je voor komt te staan. En als dat alles tegenvalt, kun je dus nog onder de koop van het huis uit. Een slimme manier om te voorkomen dat je een kat in de zak koopt!

Een bouwkundige keuring is in elk geval nuttig als je zelf al diverse gebreken hebt opgemerkt en benieuwd bent of er meer is wat jij zo snel niet hebt gespot. Bijvoorbeeld als je sporen van lekkage of een scheur in de gevel hebt gezien. Daarnaast kan zo’n voorbehoud bouwkundige keuring zinvol zijn bij oudere huizen. Dan is de kans namelijk groter dat er iets aan de woning mankeert.

4. Voorbehoud bouwkundige keuring welk bedrag?

Als je een huis gaat kopen onder voorbehoud van bouwkundige keuring, moet je ook aangeven hoeveel de kosten voor het direct noodzakelijk onderhoud maximaal mogen kosten. Je kunt dit als koper in principe zelf bepalen als je nog aan het onderhandelen bent. Je hebt immers het recht om eisen te stellen. De vraag is natuurlijk of een verkoper met je eis akkoord gaat en of je dus niet de onderhandelingen voor jezelf onmogelijk maakt.

Het is dus belangrijk om goed na te denken over het bedrag dat je kiest. Volgt wel het nodige achterstallig onderhoud uit het rapport, maar zijn de kosten daarvoor lager dan jouw maximale prijs? Dan kun je de koop na de bedenktijd niet meer ontbinden. Overweeg dus goed wat voor jou het maximumbedrag is.

Wat veelal gangbaar is en door makelaars wordt geadviseerd is een bedrag van € 10.000,-- of bijvoorbeeld 2% van de koopsom. Zeker bij een duurdere woning is dat laatste raadzaam. € 10.000,-- bij een woning van een miljoen is immers zo op.

5. Mag ik de  koop ontbinden na de bouwkundige keuring?

Zijn de kosten voor direct noodzakelijk herstel hoger uitgevallen dan begroot? Of adviseert de bouwkundige je om aanvullend onderzoek te laten verrichten, bijvoorbeeld als hij asbest vermoedt? In beide gevallen mag je de koop ontbinden op grond van de bouwkundige keuring.

Je moet schriftelijk aangeven dat je je op deze voorwaarde beroept. Ook ben je verplicht een kopie van het bouwkundig rapport te overhandigen aan de verkoper wanneer je de koop ontbindt. Daaruit blijkt de grond waarop je de koop ontbindt.

6. Wat ook kan: bouwkundige keuring vóór je bod.

Het nadeel van een bod onder voorbehoud van bouwkundige keuring is dat je altijd geld kwijt bent voor een keuring. Ook als naderhand blijkt dat de staat van de woning niet aan jouw wensen voldoet en je dus van de koop afziet.

Wil je dit voorkomen? Dan kun je er ook voor kiezen de bouwkundige keuring te laten uitvoeren vóórdat je een bod uitbrengt of in de drie dagen bedenktijd. Dan hoef je het voorbehoud niet bij je bod en ook niet in de voorlopige koopovereenkomst op te nemen. Let wel dat het in het eerste geval zo kan zijn dat iemand anders de woning voor je neus wegkaapt voordat je ook maar een keuring kunt laten doen. Bovendien zijn er met de huidige gekte op de woningmarkt misschien zo veel geïnteresseerden dat je de kans niet eens krijgt om een woning te laten keuren vóór de biedingsdeadline.

7. Clausule bouwkundig voorbehoud. Hoe luidt deze?

'koper kan deze overeenkomst ontbinden indien, binnen 2 weken na ondertekening van deze overeenkomst, uit het rapport van een bouwtechnische keuring, uitgevoerd in opdracht van koper en voor diens rekening, aantoonbaar blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van 2% van de koopsom te boven gaan. Onder bouwkundige gebreken wordt nadrukkelijk geen zichtbaar achterstallig onderhoud (bijvoorbeeld slecht schilderwerk) of materiaalveroudering (bijvoorbeeld een oude cv-ketel en / of keuken- en / of badinrichting) verstaan. Deze gebreken dienen van een zodanige omvang te zijn dat redelijkerwijs mag worden aangenomen dat koper de woning niet zou hebben gekocht indien hij van tevoren van deze eventueel aanwezige gebreken op de hoogte zou zijn gebracht. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag. 

Wat als je nog niet gelijk een bouwkundige wilt inschakelen maar toch al iets meer wilt weten over de staat van een woning? 

Het team van Quaden Makelaars & Marketeers kan jou hiermee helpen. We hebben ervaring en zelfs een eigen Bouwkundig Inspecteur in huis. Wil je hiervan gebruik maken? Denk dan eens aan onze  https://www.quadenmakelaars.nl/aankoopcoach.

Eén van de speerpunten van onze coaching is dat wij vertellen jou of het noodzakelijk is een bouwkundig rapport te laten opmaken door een onafhankelijk specialist.

De eerste paar gebreken zijn door onze inspecteur vaak zelf wel te herkennen, en met deze ondersteuning voorkom je vaak al onaangename verrassingen.

Wat als ik mijn eigen huis verkoop?

Uiteraard ondersteunen wij ook onze toekomstige opdrachtgevers bij het “Verkoopklaar” maken van hun woning. Bouwkundige gebreken en onvolmaaktheden hebben hier onze extra aandacht om een verkoopproces vlekkeloos te kunnen starten. Maak gewoon eens gebruik van onze https://www.quadenmakelaars.nl/gratis-waardebepaling dan vertellen wij jou meer hierover.