AAN- EN VERKOOP - 16.10.2023



Is slechte isolatie of een onjuist energielabel een verborgen gebrek?

Nadat de eigendomsoverdracht van een woning heeft plaatsgevonden, kan de isolatie slechter blijken dan bij het sluiten van de koopovereenkomst werd gedacht. Ook kan het zo zijn dat het energielabel niet blijkt te kloppen. Is dit dan een verborgen gebrek?

Uw volgende stap

Non-conformiteit [Informatie]

Recente rechtszaken. Enige tijd geleden zijn er twee procedures gevoerd bij Rechtbank Limburg over de vraag wanneer er sprake is van een verborgen gebrek. Beide procedures worden hierna besproken.

Onduidelijkheid energielabel en isolatie

Energielabel B of C? De feiten in de eerste procedure zijn als volgt. De koper en de verkoper hebben een geschil. De koper stelt dat het energielabel een wezenlijk onderdeel is van de koopovereenkomst en dat het energielabel definitief was, waardoor bepaalde isolatievoorzieningen aanwezig waren die horen bij energielabel B. De verkoper betwist dat er sprake is van een garantie en stelt dat er sprake was van energielabel C en dat 50% van de gevels en het dak zijn geïsoleerd.

Juridische spelregels

Non-conformiteit. Of er sprake is van non-conformiteit, moet worden beantwoord aan de hand van de wettelijke bepalingen (art. 7:17 BW) en de door partijen in de koopovereenkomst gemaakte afspraken. Artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek is van regelend recht.

Wat staat er in de koopovereenkomst? In artikel 6.1 van de koopovereenkomst staat dat de koper de woning heeft aanvaard in de staat waarin deze zich ten tijde van de koop bevond met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarmee is in beginsel de aansprakelijkheid van de verkoper voor (onzichtbare) gebreken aan de woning weg-gecontracteerd en heeft de koper zodoende het risico van het bestaan van een (onzichtbaar) gebrek geaccepteerd, behoudens voor zover een gebrek aan de woning het normale gebruik als woonhuis in de weg staat en dat het gebrek de koper niet kenbaar was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst (artikel 6.3).

Onderzoeksplicht koper. Met de term ‘kenbaar gebrek’ wordt gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.

Ouderdom van de woning. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. Artikel 6.3 betreft dan ook een garantie voor normaal gebruik van de woning. De artikelen 6.1 en 6.3 gelezen in onderling verband en samenhang, houden in dat de koper de woning heeft geaccepteerd met al haar gebreken, dus ook de gebreken die hij niet kende, behalve hem onbekende en niet-kenbare gebreken die het gebruik van het pand als woning belemmerden.

Ernstige gebreken. Van een gebrek dat het gebruik van de bewoning belemmert, is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken, bijv. een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van het pand direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, als het niet wordt hersteld, of bij een ernstige beperking van het woongenot.

Voor rekening en risico van de koper. Voorts zijn partijen in artikel 20 van de koopovereenkomst, in afwijking van artikel 6.3, overeengekomen dat het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik voor rekening en risico van de koper komt.

Normaal gebruik van de woning?

Ontbreken isolatie geen ernstig gebrek. In geschil is of het ontbreken van de isolatie die verwacht mag worden bij een energielabel B-woning aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. De rechter (ECLI:NL:RBLIM:2021:9614) is van oordeel dat de gestelde afwezigheid van isolatie niet leidt tot een gebrek, waardoor de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn.

Ontbinding koop niet gerechtvaardigd. De volgende vraag is of partijen zijn overeengekomen dat de woning beschikt over een energielabel B. In de verkoopbrochure staat: ‘Isolatie: dak, gevel, vloer’ en ‘definitief energielabel B’. In de bijlage Vragenlijst verkoop woning staat dat de gevels deels geïsoleerd zijn en het dak - na de bouw - geïsoleerd is. Er bestaat een discrepantie tussen wat partijen hebben afgesproken en wat er is overgedragen. De woning is daarmee non-conform. De rechter is echter van oordeel dat hoewel er sprake is van een tekortkoming, deze gezien haar bijzondere aard - de indicatieve aard van een op afstand aangevraagde en toegekend energielabel - alsook haar geringe betekenis - een C-classificatie in samenhang bezien met de hoogte van het energievoorschot, de ouderdom van de woning en het normaal bewoonbaar zijn van de woning - de gevorderde ontbinding van de koopovereenkomst niet rechtvaardigt.

Ernstig gebrek?

Vliegenplaag en gebrekkige isolatie. In de tweede procedure staat in de koopovereenkomst van een woning onder meer dat de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis met garage, ondergrond en tuin. Vanaf twee weken na de levering ondervindt de koper overlast van veel vliegen op de tweede verdieping van de woning. De koper stelt dat er sprake is van ongedierteoverlast dat normaal gebruik in de weg staat. Verder stelt de koper dat er sprake is van non-conformiteit vanwege de gebrekkige isolatie.

Non-conformiteit?

NVM-standaardkoopakte. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM-standaardkoopakte (model 2018) gesloten, waarin een van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.1 van de overeenkomst bevat de hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van deze gebreken. In artikel 6.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis met garage, ondergrond en tuin. Met artikel 6.3 staat de verkoper dus in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen.

Wat zegt de rechter?

Geen rustig woongenot door vliegen. De rechtbank (ECLI:NL:RBLIM:2021:128) is van oordeel dat een clustervliegenplaag is aan te merken als een gebrek waardoor de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn. Voor het gebruik van een woning als woonhuis is immers mede van belang dat er sprake kan zijn van een rustig woongenot. De aanwezigheid van clustervliegen in grote aantallen is naar het oordeel van de rechtbank dermate hinderlijk dat er gedurende in elk geval een groot aantal maanden per jaar van een rustig woongenot geen sprake is. De koper moet bewijzen dat de vliegenoverlast er was op het moment van de eigendomsoverdracht. Als hij daarin slaagt, staat volgens de rechtbank vast dat er sprake was van non-conformiteit.

Ouderdom woning en isolatie. De koper heeft voorts naar voren gebracht dat bij de uitvoering van de dakwerkzaamheden, die hij heeft laten uitvoeren in verband met de clustervliegenplaag, is gebleken dat de isolatie deels ontbreekt. De rechtbank oordeelt dat de koper, gelet op de ouderdom van de woning - meer dan 100 jaar - bedacht had moeten zijn op gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning. Isolatie is een onderdeel van de woning waar in de loop der tijd andere normen aan worden gesteld. Daarom had de koper bedacht moeten zijn op mogelijk slechte, dan wel afwezige, isolatie in sommige delen van de woning.

Maak in de koopovereenkomst duidelijke afspraken over de mate van isolatie van de woning. Zo voorkomt u discussie over de vraag of er bij gebrekkige isolatie of een afwijkend energielabel sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat.