MARKET BRIEFING

Kaufpreise sinken deutschlandweit weiter

immowelt Preiskompass zeigt: Die Preiskurve für Immobilienkäufe flacht ab

 4 Min. Lesedauer

Jonas Paul

veröffentlicht am 04.10.2023

Die Immobilienpreise sinken deutschlandweit weiter. Das verdeutlichen die aktuellen Angebotspreise von Bestandswohnungen aus dem immowelt Preiskompass. Doch es zeigt sich: Die sinkende Preiskurve flacht ab.

Zwischen Juli und Oktober sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 1,3 Prozent gesunken. Für den 11. immowelt Preiskompass wurden auf immowelt.de angebotene Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in den 14 größten deutschen Städten untersucht. Verglichen mit dem Vorjahr sind die Kaufpreise um 6,4 Prozent gesunken. Zur Preisspitze, die im Mai 2022 erreicht wurde, beträgt der Unterschied gar -9,4 Prozent.

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Zwischen Juli und Oktober sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 13 von 14 untersuchten Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern gesunken – in der Spitze um 3,1 Prozent. Nur in einer Stadt sind die Preise in den vergangenen 3 Monaten gestiegen. Die Preise passen sich nach wie vor an die geringere Nachfrage infolge der steigenden Zinsen und Baukosten an. Der Markt hat sich allerdings inzwischen etwas auf die veränderten Rahmenbedingungen eingestellt. Denn generell sind die Rückgänge weniger stark als noch vor einem Jahr, also nach dem Ende der Niedrigzinsphase.

Insgesamt bleibt aber Grund zur Hoffnung, wie immowelt Geschäftsführer Felix Kusch zusammenfasst:

„Obwohl sich die Marktbedingungen deutlich verschlechtert haben, ist der Immobilienmarkt nicht zusammengebrochen. Im Gegenteil, die Preise haben sich zwar abgekühlt, doch grundsätzlich ist der Markt widerstandsfähig. Die Kaufpreise passen sich nun allmählich an das neue Marktumfeld an. Neben der Stabilisierung des Zinsniveaus gibt es auch aus der Politik positive Anzeichen für den Immobilienmarkt. Einige Landesregierungen haben bereits die Förderung für Erstkäufer ausgeweitet, wodurch Wohneigentum wieder leistbarer und attraktiver werden könnte.“ 

Metropolen mit Rückgang von jeweils rund 1 Prozent

In den einwohnerstärksten Städten sind die Kaufpreise trotz Wohnraummangel leicht gesunken. In München, der mit Abstand teuersten Großstadt Deutschlands, haben sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen 3 Monaten um 1,2 Prozent auf durchschnittlich 8.305 Euro pro Quadratmeter vergünstigt. Aber auch in München haben sich die Preisrückgänge deutlich verlangsamt. Im vergangenen Jahr und Anfang dieses Jahres waren noch Rückgänge zwischen 3 und 4 Prozent pro Quartal üblich.

Eine ähnliche Entwicklung verzeichnete auch Hamburg. In der zweitteuersten Stadt der Analyse sind die Kaufpreise im 3. Quartal um 1,3 Prozent auf 6.089 Euro pro Quadratmeter gesunken. Den gleichen prozentualen Rückgang gibt es auch in Berlin (5.009 Euro). Im Gegensatz zu München oder Hamburg sind die Preise in Berlin selbst im vergangenen Jahr weniger stark zurückgegangen, zum Teil gab es sogar Steigerungen. Das kann daran liegen, dass Berlin aufgrund der steigenden Mieten und der hohen Nachfrage nach wie vor ein spannender Markt für vermögende Investoren aus dem In- und Ausland ist. Etwas preiswerter ist Köln, wo sich die Angebotspreise zuletzt beruhigt haben und um 1,0 Prozent auf 4.722 Euro pro Quadratmeter zurückgegangen sind.

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Trotz geringerer Rückgänge: Noch keine Entspannung in Frankfurt

Ähnlich wie in den Metropolen halten sich auch in Stuttgart (5.024 Euro pro Quadratmeter) die Preisrückgänge in Grenzen (-1,1 Prozent). Die Preiskurve schwächt sich zudem spürbar ab: Die Rückgänge fallen bereits zum 3. Mal in Folge geringer aus als im jeweiligen Vorquartal. Dies trifft zwar auch auf Frankfurt zu, dort sinken die Kaufpreise aber nach wie vor vergleichsweise stark: Von Juli bis Oktober dieses Jahres um 2,2 Prozent auf 5.576 Euro pro Quadratmeter. Die großen Preisrückgänge werden besonders beim Blick auf das Vorjahr deutlich, als Wohnungen noch 6.187 Euro pro Quadratmeter kosteten – 9,9 Prozent mehr als aktuell.

Stärkster Rückgang in Leipzig – einziger Anstieg in Bremen

Doch nicht nur in den teuren Großstädten sinken die Kaufpreise. Auch in den preiswerten Regionen sind die Preiskorrekturen inzwischen angekommen – wenngleich die Preise stärker schwanken, was sich am Beispiel von Leipzig besonders gut zeigt. Nachdem die Preise im 2. Quartal noch um 2,3 Prozent stiegen, weist die sächsische Großstadt im zurückliegenden Quartal den größten prozentualen Rückgang aller untersuchten Städte auf (-3,1 Prozent). Aktuell kostet der Quadratmeter 2.485 Euro, vor einem Jahr waren es 2.500 Euro.

Schwankende Preiskurven lassen sich seit einem Jahr auch in Dortmund und Essen beobachten. Doch in beiden Ruhrgebietsstädten hat sich der Trend aus dem letzten Quartal bestätigt. In Dortmund sinken die Kaufpreise um 2,3 Prozent auf 2.589 Euro pro Quadratmeter. In Essen beträgt das Minus 1,8 Prozent bei aktuellen Durchschnittspreisen von 2.622 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der starken Schwankungen liegen die Preise in beiden Städten gerade einmal rund 3 bis 4 Prozent unter dem Vorjahreswert.

Die einzige der 14 untersuchten Großstädte, in der die Kaufpreise in den vergangenen 3 Monaten gestiegen sind, ist Bremen. Während Bestandswohnungen im Juli noch für 2.907 Euro angeboten wurden, kosten sie im Oktober 2.940 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Steigerung von 1,1 Prozent. Damit sinken in der Stadt an der Weser erstmals seit 4 Quartalen die Preise nicht mehr. Wie nachhaltig die Entwicklung ist, bleibt abzuwarten.

Fazit: Zick-Zack-Kurs erschwert weiterhin die Arbeit für Makler

In den Metropolen zeigt sich weiter ein Abwärtstrend der Immobilienpreise, der sich langsam abzuschwächen scheint. Doch vor allem in den günstigeren Städten pendeln die Preise weiter mal auf und mal ab, auch wenn im vergangenen Quartal die Zeichen überwiegend auf fallende Preise standen. Für Makler heißt das: Die Preisfindung gestaltet sich zum Teil schwierig. Je nach Region müssen sich Makler nach und nach an die bestmöglichen Verkaufspreise herantasten.

Für potenzielle Käufer bietet die Situation aber auch Chancen. Neben den sinkenden Preisen ist das Angebot an Immobilien, die sich derzeit auf dem Markt befinden, so groß wie lange nicht und hat sich in den vergangenen zwei Jahren rapide vergrößert. Käufer können aus mehr vergleichbaren Angeboten auswählen und haben dadurch eine größere Chance, ein passendes Angebot zu finden. Seien Sie deshalb gespannt auf die Entwicklung im nächsten immowelt Market Briefing im kommenden Quartal.

Den kompletten Preiskompass mit noch mehr Zahlen und Details zur Methodik finden Sie hier.