De huizenprijzen gaan vooral dit jaar fors omlaag, waarna ze in 2024 stabiliseren. Dat stelt Rabobank deze week in haar kwartaalbericht over de woningmarkt. Ook ABN Amro verwacht vooral nog dit jaar lagere woningprijzen, meldt de bank in de Vastgoedprognose 2023-2024.

De Rabobank gaat uit van een daling van de huizenprijzen van 7,5% voor 2023. Volgend jaar zal dat ongeveer 1,5% zijn. De bank verwacht daarmee dat de prijzen gaan stabiliseren. ABN Amro rekent op een prijscorrectie van 10,5% voor woningen in 2023 en voor volgend jaar een daling van de huizenprijzen met 3%.

Oorzaken van de lagere huizenprijzen zijn de hoge inflatie en rentestijgingen. Kopers kunnen minder uitgeven aan een woning door allerlei gestegen kosten en door de hogere hypotheekrente.

Gunstiger scenario voor volgend jaar

Huizenprijzen zijn vanaf het vierde kwartaal vorig jaar flink gedaald en die lijn zet zich nog verder naar beneden door. De huizenmarkt bereikt dit jaar de bodem, schrijft Rabobank in haar kwartaalrapport.

Voor volgend jaar lijkt het er iets gunstiger uit te zien. Niet alleen zijn woningen beter betaalbaar, ook blijft er voldoende werkgelegenheid en naar verwachting gaan de kapitaalrentes weer wat dalen. De kapitaalrente is een indicator voor de ontwikkeling van de hypotheekrente.

Lees verder onder de grafiek:

Grote regionale verschillen

In de daling van huizenprijzen zijn er grote regionale verschillen, zegt Rabobank. In Utrecht is de prijsdaling met 7% het sterkst, gevolgd door Amsterdam, Gooi en Vechtstreek, Zaanstreek en Haarlem. In Zeeuws-Vlaanderen is de daling van huizenprijzen het kleinst. Daar worden koopwoningen naar verwachting slechts 1% goedkoper.

Lees verder onder de grafiek:

Ook in veel andere perifere delen van Nederland dalen huizenprijzen minder hard dan gemiddeld. Dat komt mogelijk omdat huizen daar goedkoper zijn dan huizen in de Randstad.

Aanbodgolf neemt weer iets af

Op dit moment staan er ruim twee keer zoveel huizen te koop dan een jaar geleden. In de laatste kwartalen van vorig jaar nam het aanbod sterk toe. Inmiddels is de grootste golf wel weer een beetje voorbij, zegt Rabobank. Een grote groep potentiële kopers die haar verhuisplannen door de krappe markt lange tijd uitstelde, is de afgelopen tijd geslaagd in de huizenjacht.

Rabobank verwacht dat het aantal transacties nog iets verder daalt, maar in de loop van 2023 stabiliseert. Dit jaar worden er naar verwachting 183.000 bestaande koopwoningen verkocht, gevolgd door 193.000 in 2024.

Krapte door minder nieuwbouw

Desondanks blijft de krapte op de woningmarkt nog wel een tijdje aanhouden, verwacht de Rabobank. Dat komt omdat een woning nu beter betaalbaar is, maar ook doordat er stagnatie is in nieuwbouw. De bouwsector ziet zich gesteld voor hogere kosten en zal daardoor minder nieuwe projecten beginnen.

Ook ABN Amro wijst in haar prognose over de vastgoedsector naar de moeizame ontwikkelingen in nieuwbouw. Het aantal nieuw verkochte woningen daalt al enige tijd waardoor woningbouwprojecten moeilijk van de grond komen. De belangrijkste reden voor de afnemende vraag is de gestegen rente.

Uit de vergunningafgifte en het aantal verkochte nieuwbouwwoningen blijkt dat de bouw van woningen verder daalt. Het aantal nieuw gebouwde woningen (huur en koop) is vorig jaar nog op peil gebleven, maar dat is niet genoeg om het streefgetal van 900.000 woningen tot 2030 te bereiken. Door de problemen met nieuwbouw is het aantal nieuwe woningen in de toekomst niet voldoende.

Aandacht voor verduurzaming

Daarnaast zal verduurzaming van woningen steeds meer aandacht krijgen, verwacht ABN Amro. Het is niet meer aantrekkelijk om te investeren in slecht onderhouden en niet goed geïsoleerde huizen. Als woningeigenaren meer duurzame maatregelen nemen komt dat de kwaliteit van het Nederlandse vastgoed ten goede, aldus ABN Amro.

Wat zegt de NVM van de woningmarkt?

Woningmarkt naar nieuw evenwicht

Vriendelijkere verkoopprijzen versus hogere hypotheekrente

Marc van der Lee

06 april 2023

De koopmarkt wordt iets vriendelijker bij een nog steeds krap aanbod. Kopers staan voor hogere financieringslasten. Woningverkopers krijgen iets minder betaald voor hun woning dan de vraagprijs. Nieuwbouwproductie en nieuwbouwverkopen laten een forse afname zien. Dat is de essentie van de NVM-woningmarktcijfers en analyse van NVM-dochter brainbay over het eerste kwartaal van 2023.

NVM-makelaars verkochten in 2023 in het - altijd rustigere - eerste kwartaal 28.500 bestaande koopwoningen. Dit is 2% minder dan een jaar eerder en 13% minder dan in het vierde kwartaal 2022. Het woningaanbod is op jaarbasis in het eerste kwartaal 2023 bijna verdubbeld ten opzichte van het eerste kwartaal 2022. Vergeleken op kwartaalbasis ligt het woningaanbod in het eerste kwartaal 2023 9% lager dan in het vierde kwartaal 2022. Bij NVM-makelaars staan ruim 31.000 woningen te koop.

De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning is in het eerste kwartaal van 2023 394.000 euro, een daling met 3,6% ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. Op jaarbasis daalde de gemiddelde verkoopprijs in het vierde kwartaal 2022 met 6%. In het eerste kwartaal 2023 komt de daling uit op 8,2% op jaarbasis. Dit bevestigt het omslagpunt in de markt vergeleken met 2021 toen de prijs met zo’n 20% op jaarbasis steeg.

Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM-vakgroep Wonen: "Voor de woningkoper gaat de markt er wat zonniger uitzien met een prijs die dit kwartaal weer wat is gedaald. Dat is een normale correctie op de enorme prijsstijgingen van de afgelopen jaren. Iedereen voelde wel aan dat een prijsstijging van 20% per jaar niet houdbaar zou zijn. De woningverkopen zijn in het eerste kwartaal van een jaar altijd wat lager. Dat is ook in het eerste kwartaal van 2023 het geval.

We zien nu dat het woningaanbod verder verruimt maar van een gezond evenwicht tussen aanbod en vraag is nog zeker geen sprake. Kopers krijgen wel wat meer keuze uit een betaalbaarder aanbod. Daar staat alleen een gestegen hypotheekrente tegenover die doorwerkt in een wat hogere netto maandlast. Een te grote groep lukt het nog niet om goed voet aan de grond te krijgen op de koopmarkt.

Kijk ik naar de ontwikkeling van het aankomend nieuwbouwaanbod dat gebouwd en opgeleverd wordt, dan maak ik me zorgen. Die aantallen zijn dramatisch laag terwijl we ze keihard nodig hebben. Want zonder beweging en doorstroming gaat de woningmarkt op slot en dat is funest voor kopers en verkopers.

Chris van Zantwijk, makelaar en vicevoorzitter NVM-vakgroep Wonen: “De ontwikkelingen in de nieuwbouw bleven vorig kwartaal al fors achter. Dat heeft zich versterkt doorgezet. We zien nu in het eerste kwartaal van dit jaar de verkoop van nieuwbouwplannen onderuitgaan. Plannen komen regelmatig niet in verkoop of worden eruit gehaald door achterblijvende verkoopresultaten.

Dat trekken we alleen vlot als alle partijen over hun eigen schaduw heen stappen en mee gaan bouwen aan de daadwerkelijke realisatie van de vraag. De prijsafstand tussen nieuwbouw en bestaande bouw dreigt nu een kloof te worden, ook door de gestegen hypotheekrente. Als de nieuwbouw nu stilvalt, creëren we het woningtekort van de toekomst. Uitgebalanceerde nieuwbouwplannen die voldoen aan de lokale vraag, betaalbaar en financierbaar door de ontwikkelaar, bouwer en koper. Daar draait het om.

Minister Hugo de Jonge zei daarover tijdens een debat over de woningmarktimpasse in de Tweede Kamer op 30 maart 2023: 'We moeten meer ruimte bieden voor de mogelijkheden die er zijn.' Dat is de kern. Zonder ruimte in regelgeving, grondprijzen, locaties en financiering maken we wel veel toeren maar geen meters. Door die ruimte te bieden gaan alle partijen weer licht zien in de nu duistere nieuwbouwtunnel."

Transacties bestaande woningbouw

• NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal van 2023 bijna 28.500 woningen Dit is 13% minder dan in het vierde kwartaal 2022 en 2% minder dan een jaar geleden.
• Het aantal te koop gezette woningen is in het eerste kwartaal 2023 op kwartaalbasis met 29% afgenomen naar 29.400 woningen. Vergeleken met een jaar geleden is het 9% gedaald.
• De transactieprijs ligt in het eerste kwartaal van 2023 3,6% lager vergeleken met het vierde kwartaal 2022.
• De transactieprijs komt in het eerste kwartaal van 2023 daarmee uit op 394.000 euro. Voor het eerst in tien jaar daalt de prijs op jaarbasis met 8,2%.
• De prijs van tussenwoningen daalde op kwartaalbasis 2,7% en komt daarmee uit op 359.000 euro.
• Een hoekwoning noteert op kwartaalbasis een daling van 4,1% met een prijs van 381.000 euro in het eerste kwartaal 2023.
• De 2-onder-1-kap woningen komen met een min van 3,6% ten opzichte van het vierde kwartaal 2022 uit op 423.000 euro.
• Vrijstaande woningen daalden met 4,6% op kwartaalbasis naar gemiddeld 579.000 euro.
• De prijs van appartementen ging in een kwartaal tijd met een min van 3,8% naar 331.000 euro.
• Vergeleken met een jaar geleden daalden de transactieprijzen van tussenwoningen met -7,2%, hoekwoningen -7,7%, 2-onder-1-kap woningen -7,8%, vrijstaande woningen -9,8% en appartementen -8,8%.
• Van de woningen werd in het eerste kwartaal 2023 31% boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 45% en een jaar geleden 81%.
• Het verschil tussen de uiteindelijke vraag- en verkoopprijs laat dit kwartaal voor het eerst een ander beeld zien. De afgelopen jaren werd gemiddeld meer betaald dan de vraagprijs. In het eerste kwartaal 2023 werd gemiddeld 1,3% minder dan de vraagprijs betaald. In het vierde kwartaal 2022 was dit nog een klein plusje van 0,1%.
• Vergeleken met een jaar geleden was het verschil tussen de uiteindelijke vraag- en verkoopprijs bij tussenwoningen -0,8%, hoekwoningen -1,3%, 2-onder-1-kap woningen -1,5%, vrijstaande woningen -3,0% en appartementen -0,7%.
• In het eerste kwartaal 2023 was een woning na gemiddeld 42 dagen verkocht, 12 dagen langer dan in het vierde kwartaal 2022.

Huidig aanbod bestaande bouw

• Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 3,3 in het eerste kwartaal van 2023 weer een fractie ruimer geworden. In het vierde kwartaal 2022 was deze 3,2. Eind 2021 was de markt met een krapte-indicator van 1,3 het krapst. De krapte-indicator drukt het aantal keuzemogelijkheden uit dat een koper op de woningmarkt heeft. Voor een evenwichtige woningmarkt met voldoende keuze moet de krapte-indicator boven 5 liggen.
• Aan het eind van het eerste kwartaal 2023 stonden ruim 31.000 woningen te koop. Dat is 9% minder vergeleken met het vierde kwartaal 2022. Ten opzichte van een jaar geleden is het bijna verdubbeld; toen stonden ongeveer 16.500 woningen te koop.
• Het aantal woningen in aanbod daalt ten opzichte van het vierde kwartaal 2022 met gemiddeld -9% voor alle typen. Het aanbod tussenwoningen daalt met -16%. Hoekwoningen noteren een daling van -9% en het aanbod 2-onder-1-kap-woningen daalt met -8%. Van vrijstaande woningen daalt het aanbod met -5%. Het aanbod appartementen neemt af met -9%.
• De gemiddelde vraagprijs van te koop staande woningen komt uit op 506.000 euro. Dat is 6% hoger dan een jaar eerder en op kwartaalbasis blijft het ongewijzigd.
• De looptijd van het aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld in dagen te koop staat, is nu 84 dagen. Dat is 20 dagen langer dan in het vierde kwartaal 2022 en 50 dagen langer dan in het eerste kwartaal 2022.
• Ongeveer 53% van alle te koop staande woningen staat per eind eerste kwartaal 2023 korter dan een kwartaal te koop. 



Je ziet dat een huis kopen of verkopen niet altijd makkelijk is.

Wil je hulp hebben met het verkopen van je huis en ben je na het lezen van dit alles toch aan het twijfelen of je niet beter een makelaar kunt inschakelen?

Dat snappen we. Het kan je immers meer opleveren dan het je kost en je hebt een stuk minder kopzorgen.

Bij onroerend goed geldt immers 'kleine fout, grote gevolgen'.

Bel ons gerust of vraag hier je gratis waardebepaling aan en we komen snel langs om alles eens samen te bespreken. Het verplicht tot niets. Je wordt er alleen maar wijzer van.

Wil je alvast weten wat een makelaar zo ongeveer kost?

https://www.quadenmakelaars.nl/wat-kost-een-makelaar

Misschien heb je juist wel hulp nodig bij het aankopen van een huis en vind je dat gevaarlijk om alleen te doen. Terecht denken wij. Zoals je hierboven leest kan er immers van alles spelen bij de verkoop van een huis en als je pech hebt dan kom je al snel in grote ellende terecht.

Ook dan kunt je bij ons terecht. Je hebt niet gelijk een dure aankoopmakelaar nodig hoor. Kijk maar eens op deze pagina waar wij je meer vertellen over de Gratis Aankoopcoach.