Inhoudsopgave

1.      Inleiding

2.      Wat is een bouwvergunning?

3.      Voor welke projecten is een bouwvergunning nodig?

4.      Wie verleent de bouwvergunning?

5.      Hoe lang duurt het voordat een bouwvergunning wordt verleend?

6.      Wat is een bouwvoorverzoek?

7.      Welke documenten zijn nodig voor de bouwaanvraag?

8.      Wanneer kan er zonder bouwvergunning worden gebouwd?

9.      Welke kosten zijn verbonden aan een bouwvergunning?

10.     Wat zijn de gevolgen van bouwen zonder bouwvergunning?

1. Inleiding

Een bouwvergunning is een schriftelijke toestemming of bevestiging van de bevoegde bouwvergunningautoriteit dat een bouwproject geen bezwaar vormt volgens het publiekrecht. Om er als bouwer zeker van te zijn dat een gepland bouwproject volgens het publiekrecht mag worden gebouwd, dient u voorafgaand aan de bouw een bouwvergunning aan te vragen bij de bevoegde bouwautoriteit. Anders riskeert u als bouwer in strijd te zijn met de respectieve landsverordening. Dit kan leiden tot een bouwstop, hoge boetes of zelfs sloop van het gebouw. Maar niet voor elk bouwproject is überhaupt een bouwvergunning vereist. In deze blog kunt u lezen wanneer u een bouwvergunning nodig heeft, wie de vergunning verleent en wanneer u ook zonder een bouwvergunning mag bouwen!

2. Wat is een bouwvergunning?

Een bouwvergunning is de toestemming/goedkeuring van de bevoegde bouwtoezichtautoriteit om uw bouwproject te realiseren zoals aangevraagd. De vergunning bevestigt dat er geen bezwaren zijn tegen het voorgestelde bouwproject met betrekking tot publiekrecht en dat er ook geen problemen zijn met betrekking tot bouwplanning en bouwvoorschriften. De bouwvergunning wordt schriftelijk verleend door de bouwautoriteit en is onderhevig aan voorwaarden en heeft een vervaldatum. In de regel is de bouwvergunning drie jaar geldig vanaf de datum van uitgifte. Omdat bouwprojecten voor particulieren onder de verantwoordelijkheid van de deelstaten vallen, gelden de respectievelijke deelstaatbouwvoorschriften. Daarom kunnen de tijdsbeperkingen en voorwaarden die aan de bouwvergunning zijn verbonden variëren, afhankelijk van de deelstaat.

3. Voor welke projecten is een bouwvergunning nodig?

Over het algemeen is een bouwvergunning vereist voor elke nieuwbouw, uitbreiding of wijziging van het gebruik. Wie verleent de bouwvergunning? De bouwvergunning wordt afgegeven door de bevoegde bouwvergunningautoriteit, dit is meestal de Kreisverwaltung (Districtsbestuur) maar grotere gemeenten hebben vaak ook hun eigen hun eigen “Bauamt”.

4. Wie verleent de bouwvergunning?

De bouwvergunning wordt verstrekt door de bevoegde bouwtoezichtautoriteit van de deelstaat of de respectievelijke gemeente. Als bouwer dient u samen met een aannemer, ingenieur of architect een bouwaanvraag in bij uw bevoegde bouwautoriteit. De bouwtoezichtautoriteit, vaak informeel aangeduid als het bouwloket, beoordeelt vervolgens uw aanvraag en verleent u de bouwvergunning na een verwerkingsperiode. De verwerkingsperiode kan enkele weken bedragen voor kleinere projecten. Het hele proces kan echter ook enkele maanden in beslag nemen. Het vergunningsproces is opgedeeld in drie fasen:

• Eerst controleert het bevoegde kantoor de bouwaanvraag op volledigheid en bepaalt het de planologische toelaatbaarheid van het bouwproject.
• In de tweede stap controleert de bouwautoriteit of er in het aangevraagde bouwproject inbreuken zijn op de bouwvoorschriften.
• in de derde en laatste stap controleert de bouwtoezichtautoriteit of er bezwaren zijn tegen het bouwproject op grond van publiekrecht. Als dat niet het geval is, wordt de vergunning verleend.

5. Hoe lang duurt het voordat een bouwvergunning wordt verleend?

Het proces voor het verkrijgen van een bouwvergunning kan variëren van twee weken tot meerdere maanden. Dit hangt altijd af van zowel het bouwproject zelf als de specifieke voorschriften van de deelstaat. In de deelstaat Noordrijn-Westfalen kan dit tussen 2 weken en 6 maanden duren.

6. Wat is een bouwvoorverzoek?

Een bouwvoorverzoek kan al worden ingediend voordat de eigenlijke bouwaanvraag wordt ingediend. Met het bouwvoorverzoek kan vooraf worden bepaald of het geplande bouwproject in beginsel kan worden goedgekeurd. Met name wanneer er geen bouwplan beschikbaar is voor het betreffende perceel, kan een bouwvoorverzoek zinvol zijn. Het bouwvoorverzoek wordt schriftelijk ingediend bij de bevoegde bouwautoriteit.

7. Welke documenten zijn nodig voor de bouwaanvraag?

Om een bouwvergunning te verkrijgen voor een gepland bouwproject, moet een officiële bouwaanvraag worden ingediend bij de bevoegde bouwautoriteit. De benodigde officiële formulieren vindt u meestal op de website van de respectievelijke autoriteit. Naast de officiële bouwformulieren moeten ook andere documenten met de bouwaanvraag worden ingediend. De benodigde documenten worden geregeld in de bouwverordening.

Over het algemeen kunt u ervan uitgaan dat u in ieder geval de volgende documenten nodig heeft voor de bouwaanvraag:

·        Situatieplan/kaart

·        Bouwtekeningen

·        Bouwbeschrijving

·        Informatie over de bereikbaarheid via de weg

·        Informatie over watervoorziening en riolering

·        Bewijsstukken met betrekking tot stabiliteit, geluidsisolatie en isolatie

·        Afhankelijk van het bouwproject kunnen er andere documenten vereist zijn. Raadpleeg hiervoor uw bevoegde bouwvergunningautoriteit.

8. Wanneer kan er zonder bouwvergunning worden gebouwd?

Afhankelijk van de deelstaatbouwverordening kan het voorkomen dat er geen bouwvergunning nodig is voor uw bouwproject. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als er voor uw perceel een gedetailleerd bestemmingsplan bestaat en uw bouwproject voldoet aan de voorschriften die in het bestemmingsplan zijn vastgelegd. In dat geval kunt u als bouwer een vrijstelling van vergunning krijgen. Bij een vrijstelling van vergunning zijn u en uw architect echter volledig verantwoordelijk voor het naleven van de geldende bouwvoorschriften. U dient een aanvraag voor een vrijstelling van vergunning in bij uw bouwloket.

9. Welke kosten zijn verbonden aan een bouwvergunning?

De kosten voor de bouwaanvraag kunnen variëren en zijn afhankelijk van de totale kosten van het bouwproject. Over het algemeen moeten bouwers rekening houden met kosten van ongeveer 0,5 tot 1 procent van de bouwsom. De kosten bestaan uit de kosten van de architect en de vergoedingen voor de bouwvergunning. Voor kleinere bouwprojecten wordt meestal een minimumvergoeding van 100 tot 200 euro in rekening gebracht.

Dus, als u bijvoorbeeld van plan bent om een uitbreiding te bouwen op uw perceel die u 100.000 euro zal kosten, moet u rekenen op een vergoeding van minstens 500 euro. Over het algemeen worden de vergoedingen voor de bouwaanvraag berekend door de bouwtoezichtautoriteit als volgt: Inhoud in kubieke meters / Bouwwaarde in euro per kubieke meter x 0,5%

10. Wat zijn de gevolgen van bouwen zonder bouwvergunning?

In Duitsland is in principe voor elke bouwmaatregel een bouwvergunning vereist. Afhankelijk van de geldende deelstaatbouwverordening kunnen kleinere maatregelen vrijgesteld zijn van vergunning. Over het algemeen is het echter verboden om te bouwen zonder bouwvergunning. Bouwen zonder bouwvergunning, ook wel 'zwart bouwen' genoemd, is een overtreding van de bouwvoorschriften van de deelstaat. Er kunnen hoge boetes worden opgelegd, variërend tot 50.000 euro. De eigenaar kan ook door de bouwtoezichtautoriteit worden opgedragen het bouwwerk af te breken.

Een mogelijke optie is echter om achteraf een bouwvergunning aan te vragen bij de bevoegde bouwautoriteit. In dit geval hangt het af van de individuele zaak of de vergunning wordt verleend. Bij kleinere bouwwerken zoals carports, tuinhuizen of zwembaden worden bouwvergunningen vaak nog achteraf verleend.

Handige Links

Bauamt gemeente Selfkant: Bauamt Selfkant

Kreisbauamt Heinsberg: Amt für Wohnen und Bauen

Bouwen in Noordrijn-Westfalen: www.bauportal.nrw/informationen-baurecht/erste-allgemeine-informationen/ablauf-baugenehmigungsverfahren

Wonen in Duitsland: www.quadenmakelaars.nl/duitslandspecialist

Wonen in Kreis Heinsberg: wonen-in-kreis-heinsberg

Gratis waardebepaling door Quaden Makelaars/Quaden Immobilien: www.quadenmakelaars.nl/gratis-waardebepaling