De sleutelverklaring, risico’s en fiscale gevolgen

Soms wordt er al voor de notariële overdracht van een woning een sleutel aan de koper gegeven. Er wordt dan meestal een sleutelverklaring getekend. Wat zijn daarbij de aandachtspunten? Moet er dan al overdrachtsbelasting worden betaald?

Sleutelverklaring

De normale gang van zaken. Normaal worden de sleutels van een woning aan de koper overhandigd nadat bij de notaris de leveringsakte is getekend. De koopprijs is dan door de koper betaald.

Eerdere sleuteloverdracht

Het gebeurt in de praktijk nogal eens dat de verkoper ruim voor de overdrachtsdatum verhuist naar zijn nieuwe woning. Zijn oude woning staat dan leeg. De koper kan het prettig vinden om alvast een sleutel te krijgen, zodat hij in zijn nieuwe huis aan de slag kan gaan.

Sleutelovereenkomst. Als de verkoper al bereid is om de koper eerder een sleutel te geven, doet hij er verstandig aan een sleutelovereenkomst te tekenen en daarin zorgvuldig vast te leggen wat de koper wel en niet mag doen voor de eigendomsoverdracht. Hij zal zich de daaraan verbonden risico’s en gevolgen goed moeten realiseren en zich moeten laten informeren door de makelaar en/of de notaris.

Risico’s en aandachtspunten

Aan verschillende zaken moet aandacht worden gegeven bij het opstellen van een sleutelverklaring voor een woning.

Omvang gebruik. Het is zaak dat nauwkeurig wordt omschreven wat de koper wel en niet in de woning mag doen. Tip.  Het is verstandig om dat te beperken tot met name omschreven ‘lichte’ werkzaamheden, zoals behang afstomen, schoonmaken, e.d. Verbouw- en sloopwerkzaamheden moeten uitdrukkelijk worden uitgezonderd. Ook daadwerkelijke bewoning moet wachten tot na de eigendomsoverdracht.

Overgang risico. Er moet worden vastgelegd voor wie het risico van beschadiging en tenietgaan van de woning, inbraak, etc. komt en wie er voor verzekering tegen dergelijke calamiteiten zorgdraagt. Let op.  Overleg met de verzekeraars van de verkoper en de koper is daarbij aan te bevelen.

Inspectie. Op de dag van de sleuteloverdracht moet de woning worden geïnspecteerd en moeten de meterstanden worden opgenomen.

Verrekening lasten. Het is redelijk dat de zakelijke lasten, zoals de onroerendezaakbelasting, de waterschapslasten en de energielasten (gas, water en licht) voor rekening van de koper komen vanaf het moment van de sleuteloverdracht.

Hypotheek van de verkoper. Vrijwel iedere hypotheekbank stelt als eis dat het onderpand voor eigen gebruik en bewoning is bestemd. Ingebruikgeving aan een ander zonder toestemming is niet toegestaan. Afstemming met de financier is daarom aan te raden.

Ontbindende voorwaarden. Zouden er nog ontbindende voorwaarden voor de koper gelden, dan is het aan te raden om bij de sleuteloverdracht vast te leggen dat de koper daar geen beroep meer op kan doen. De koop van de woning moet vanaf dat moment definitief zijn.

Levering niet gegarandeerd

Eerdere overdracht? Ook al is de sleutelverklaring met zorg opgesteld en zijn de risico’s zo goed mogelijk ondervangen, dan is het nog niet helemaal zeker dat de overdracht definitief doorgang vindt. Tip.  Het is verstandiger om te proberen de datum van eigendomsoverdracht naar voren te halen.

Waarborgsom of bankgarantie.  Mocht dat niet mogelijk zijn, dan is het aan te bevelen om (als dat nog niet is gebeurd) de koper een waarborgsom te laten storten of een bankgarantie te laten stellen.

Hoe zit het met de overdrachtsbelasting?

Startersvrijstelling en laag tarief. Bij de verkrijging van een woning moet de koper overdrachtsbelasting betalen. Afhankelijk van de situatie kan de koper daarbij mogelijk een beroep doen op de startersvrijstelling. Ook is het mogelijk dat voor de koper het verlaagde tarief (2%) van toepassing is. In alle andere gevallen geldt het ‘algemene tarief’ van 10,4%.

Juridische eigendom. Voorwaarde om van de startersvrijstelling of het verlaagde overdrachtsbelastingtarief gebruik te kunnen maken, is dat de koper de ‘juridische eigendom’ van de woning verkrijgt. Daarvoor is nodig dat de leveringsakte bij de notaris wordt getekend en dat deze wordt ingeschreven in het Kadaster.

Verkrijging economische eigendom

Een koper van een pand kan ook (eerst) de ‘economische eigendom’ daarvan verkrijgen. Ook dan moet er al overdrachtsbelasting worden betaald. Onder economische eigendom wordt verstaan: ‘een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot een onroerende zaak, dat een belang daarbij vertegenwoordigt’. Aan de koper moet ten minste enig risico van waardeverandering toekomen. Als een koper alleen nog maar een koopcontract heeft getekend en dus niet meer heeft dan een recht op levering, verkrijgt hij de economische eigendom echter nog niet.

Eerdere sleuteloverdracht. Er is sprake van overgang van economische eigendom als de koper meer verkrijgt, hoe weinig ook, dan alleen het recht op levering. De kans is daarom groot dat er bij het tekenen van een sleutelverklaring en dus een eerdere sleuteloverdracht al een economische eigendomsoverdracht plaatsvindt en dus overdrachtsbelasting moet worden betaald.

Hoge tarief. Bij een economische eigendomsoverdracht is het hoge tarief van de overdrachtsbelasting (10,4%) verschuldigd. Ook als het daarbij om een woning gaat. Bovendien moet bij de verkrijging van de juridische eigendom nog eens overdrachtsbelasting over het eventuele waardeverschil worden betaald. De overdrachtsbelasting moet binnen een maand na de economische verkrijging worden voldaan. Is de economische overdracht onderhands gegaan, dan moet er aangifte worden gedaan via een speciaal formulier van de Belastingdienst.

Beleidsbesluit staatssecretaris

Goedkeuring. Gevolg van deze regeling is dat een koper aanzienlijk meer overdrachtsbelasting kwijt is dan in het geval dat hij de woning gelijktijdig in juridische en economische zin zou verkrijgen. Door het Besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 2 maart 2023 (nr. 2023-2) is daarin verandering gekomen. Goedgekeurd is dat toch de startersvrijstelling of het verlaagde tarief van toepassing is, als een koper voorafgaand aan de verkrijging van de juridische eigendom eerst de economische eigendom van een woning verkrijgt.



Voorwaarden. Daarbij gelden de volgende vier voorwaarden:

1. de verkrijging van de economische eigendom vindt gelijktijdig plaats met of na het sluiten van de koopovereenkomst die aan de juridische eigendomsverkrijging ten grondslag ligt;
2. er is een directe samenhang tussen de juridische eigendomsverkrijging en de daaraan voorafgaande verkrijging van de economische eigendom door en van dezelfde persoon of personen;
3. er wordt voor de overdrachtsbelasting afzonderlijk aangifte gedaan van zowel de economische als de juridische eigendomsverkrijging;
4. aan alle overige wettelijke vereisten voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling is voldaan.

Tegemoetkoming ‘oude gevallen’

Ook kopers die na 1 januari 2021, maar voor de datum van het besluit de economische eigendom van een woning hebben verkregen, komt de staatssecretaris tegemoet.

Hardheidsclausule. Zij kunnen namelijk een verzoek om toepassing van de hardheidsclausule doen door daartoe schriftelijk een verzoek in te dienen bij het Ministerie van Financiën.

Het afgeven van de sleutels aan een koper voor de notariële overdracht is niet zonder risico. Het is veiliger om de overdracht te vervroegen. Door het beleidsbesluit van de staatssecretaris kan de koper bij een economische eigendomsoverdracht van een woning onder voorwaarden gebruikmaken van de startersvrijstelling of het verlaagde tarief.