kantoren naar woning verbouwen


Transformatie van oude kantoren is een van de manieren om het woningtekort op te lossen. De aankoop van een kantoor is belast met 6% overdrachtsbelasting en een woning met 2%. Welk tarief geldt er voor een te transformeren kantoor?

Structureel woningplan

Alle seinen op rood. Volgens makelaarsvereniging NVM staan alle seinen op rood omdat het aanbod aan woningen veel te klein is om in de vraag te kunnen voorzien. Dit tekort heeft een verder prijsopdrijvend effect, waardoor hele bevolkingsgroepen buiten spel staan. Expats, werkgevers en beleggers betalen nog de hoofdprijs, maar de gemiddelde consument staat buitenspel.

Meer aanbod. De nieuwbouwproductie is al jaren te laag om dit tekort te verhelpen. De NVM pleit daarom voor een structureel woningplan vanuit de politiek om het woningaanbod te vergroten. Naast extra nieuwbouw, is transformatie van oude kantoren naar woningen hierbij een optie.

Dat gaat geld kosten. Een probleem is echter dat de aankoop van een woning belast is met 2% overdrachtsbelasting en de aankoop van een kantoor met 6%. Een belegger of ontwikkelaar wil zo’n kantoor pas gaan transformeren als er voldoende (toekomstige) woningen verkocht zijn. Moet zo’n koper van een nog te transformeren pand nu 6 of 2% overdrachtsbelasting betalen? Dat maakt nogal een verschil, want bij 6% is de koper financieel beter af als hij een echte nieuwbouwwoning koopt in plaats van zo’n transformatiewoning.

Positieve opsteker

Hof Den Haag. Het Gerechtshof Den Haag heeft onlangs, 18.09.2018, in een niet-gepubliceerde uitspraak uitsluitsel gegeven. In deze zaak had de ontwikkelaar een kantoorpand in eigendom dat werd verbouwd tot woonappartementen. Splitsing in appartementsrechten had plaatsgevonden en op het moment dat koper A van de ontwikkelaar een appartementsrecht kocht, waren de binnenwanden en de systeemplafonds gestript en was de aannemer net begonnen met de opbouw tot woningen.

Nog geen woning, of toch wel? De Belastingdienst vond dat er op het moment dat A het appartement kocht, nog geen sprake was van een woning. Daarom moest het 6%-tarief worden toegepast. De ontwikkelaar stapte naar de Rechtbank Den Haag, 19.01.2018 (RBDHA:2017:15631). Deze was het met de ontwikkelaar eens. Daarop ging de Belastingdienst in hoger beroep.

Bestemd voor bewoning.

Het hof vond dat er op het moment van aankoop van het appartement door A sprake was van een pand dat niet voor bewoning was ontworpen, maar voor gebruik als kantoor. Omdat het kantoorpand echter al gestript was, er al begonnen was met de opbouw en er een splitsing in appartementsrechten had plaatsgevonden, was er sprake van een bouwwerk dat naar zijn aard voor bewoning bestemd was. Hierbij speelde ook mee dat de (vooraf) afgegeven omgevingsvergunning betrekking had op wonen.

2% is aanzienlijk minder dan 6%

Niet te vroeg. Als u dus overweegt om een tot woonruimte te transformeren kantoor te verkopen, doet u er verstandig aan dit niet te vroeg te doen. Zorg voor een vooraf verkregen omgevings-vergunning voor wonen en zorg dat er in ieder geval is begonnen met de opbouwwerkzaamheden. Een koper hoeft dan slechts 2% in plaats van 6% overdrachtsbelasting te betalen. Dit kan net genoeg zijn om een grotere kopersgroep aan te boren in deze tijd van alsmaar stijgende prijzen.



Featured Posts
Recent Posts
Archive
Search By Tags
Er zijn nog geen tags.
Follow Us
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square