Het dak lekt.


Het regent, het regent, de pannen worden nat

Uw cliënt koopt een huis met een dak dat blijkt te lekken als een zeef. Is er sprake van ‘non-conformiteit’ als hij dit huis koopt terwijl hij op de hoogte is (of kon zijn) van deze lekkages? Wat zei de rechter daar onlangs over?

Conformiteit

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt (in artikel 7: 17) dat een zaak bij de levering aan de overeenkomst moet beantwoorden. De zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als deze, gelet op de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Normaal gebruik. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoeft te betwijfelen. In gewone mensentaal betekent dit dat een koper van een huis bijvoorbeeld mag verwachten dat dit voorzien is van een dak en dat dit dak ook waterdicht is.

Een buitenkansje?

Na dit uitstapje naar de theorie gaan we nu terug naar de praktijk van alledag.

Uw cliënt koopt een woning voor € 540.000,-. Alles in aanmerking nemende is de prijs zonder meer een buitenkansje. In de koopovereenkomst staat dat de verkoper ervoor instaat dat de zaak bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, doch niet voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar waren op het moment dat de overeenkomst tot stand kwam.

Bij de eerste bezichtiging constateert uw cliënt dat er ergens een lek moet zijn, omdat er kringen in het plafond van de aanbouw zitten. Ook bij een tweede bezichtiging van het huis komt deze lekkage ter sprake. De verkoper vertelt u dat het dak weliswaar oud is, maar dat dit dak nog best wel een paar jaartjes meekan. Volgens hem is er geen enkele reden voor uw cliënt om zich zorgen te maken.

De dag voor de oplevering valt er nog een flinke regenbui en het plat dak van de aanbouw laat het afweten. Wederom treedt er een flinke lekkage op. De verkoper meldt dit keurig aan u en vertelt erbij dat het dak inmiddels weer gerepareerd is.

Non-conform

Na de overdracht laat uw cliënt het dak inspecteren. De loodgieter die hij hiervoor benadert, zegt dat herstel zo’n € 20.000,- gaat kosten omdat het hele plat dak moet worden vervangen. Uw cliënt komt op het idee dat hij deze kosten misschien wel op de verkoper kan verhalen en stelt een vordering in bij de rechter. Deze vordering baseert hij op non-conformiteit en op dwaling. Hij vraagt zich af hoe zijn kansen bij de rechter liggen.

Wat besliste de rechter onlangs?

In een recente procedure (LJN: BD1853) besliste de rechter dat aan de koper geen beroep toekomt op non-conformiteit. De gebreken waren bekend bij de koper of hadden bij de koper bekend kunnen zijn en waren bovendien bij de bezichtiging ter sprake geweest. De uitlating dat het dak nog wel een paar jaartjes meekon, betekende niet dat de verkoper instond voor de goede staat van het dak. Het beroep op dwaling faalde eveneens.

De gang van zaken en de reeds bekende gebreken hadden de koper op zijn minst aanleiding moeten geven om nader onderzoek in stellen. Door dit na te laten schond hij zijn eigen onderzoeksplicht. Dit kon hij niet met een beroep op dwaling afwentelen op de verkoper.



Featured Posts
Recent Posts
Archive
Search By Tags
Er zijn nog geen tags.
Follow Us
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square