• Leon Quaden

overdrachtsbelasting 2% of 6% bij kantoor naar woning.


De overdrachtsbelasting kent twee verschillende tarieven: een tarief van 2% voor woningen en een tarief van 6% voor niet-woningen. Welk tarief geldt er dan bij de transformatie van kantoren naar woningen? Waar moet u op letten?

Wanneer is er sprake van een woning?

Bestemming bij bouw. Uit de rechtspraak blijkt dat het doel waarmee het pand is gebouwd, van belang is voor de vraag of er sprake is van een woning of van een kantoor. Zo zal een pand met een woonbestemming in beginsel als woning kwalificeren. Een pand met een bedrijfsbestemming zal niet als woning kunnen worden aangemerkt, zodat daarop het 6% overdrachtsbelastingtarief van toepassing is.

Ingrijpende verbouwingen? Het kan zijn dat het pand niet overeenkomstig de oorspronkelijke bouwbestemming in gebruik is. Dan zal moeten worden gekeken of er ingrijpende verbouwingen nodig zijn om het pand weer te gaan gebruiken zoals het oorspronkelijk bedoeld was. Zo blijkt uit een aantal uitspraken van de Hoge Raad, 24.02.2017 (HR:2017:290, 291, 294 en 295) , dat onroerende zaken die oorspronkelijk zijn gebouwd met als doel bewoning maar feitelijk in gebruik zijn als een pand met een zakelijke bestemming, voor de overdrachtsbelasting toch als woning kunnen kwalificeren. Voorwaarde daarvoor is dat het pand niet zodanig ingrijpend is verbouwd dat de bouwtechnische aard van de woning verloren is gegaan. Hiervoor moet ten eerste worden gekeken naar de bouwbestemming van een pand en vervolgens naar de huidige situatie van het pand. Let op. Een pand met een woonbestemming dat dusdanig ingrijpend is verbouwd dat het daarna niet meer eenvoudig geschikt is te maken voor bewoning, kan dus niet als woning worden aangemerkt.

Transformatie kantoren naar woningen

Moment van overdracht. Bij de transformatie van kantoren naar woningen is het moment waarop de onroerende zaak aan de koper wordt overgedragen bepalend voor het verschuldigde tarief overdrachtsbelasting. Als de kantoren aan de koper bij notariële akte worden overgedragen voordat er werkzaamheden zijn uitgevoerd die de kantoren geschikt maken voor bewoning, wordt er voor de overdrachtsbelasting geen woning overgedragen. Er zal dan 6% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Tip. In die situatie kan het voordeliger zijn om de onroerende zaak pas over te dragen na het moment waarop die als woning kwalificeert. Er is dan door de koper ‘slechts’ 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Wat zei de rechter? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28.07.2017 (GHARL:2017:5323) , oordeelde onlangs dat er tijdens het uitvoeren van sloopwerkzaamheden en de start van verbouwingswerkzaamheden nog geen sprake is van woningen. Deze uitspraak van het hof lijkt echter tegenstrijdig te zijn, omdat bepaalde formuleringen doen vermoeden dat er pas sprake kan zijn van woningen als de verbouwing is opgeleverd, terwijl andere formuleringen erop wijzen dat er al tijdens een lopende verbouwing sprake kan zijn van woningen. Nieuwe rechtspraak zal hierover uitsluitsel moeten geven.

Let op. Ga na of er door de verbouwing voor de btw een nieuw vervaardigd onroerend goed ontstaat. Dit is bijvoorbeeld het geval als de buiten- en binnenmuren en de fundering van een kantoorpand worden gesloopt en gewijzigd. Bij levering van het pand door een ondernemer is er dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd maar 21% btw.

Bij transformatie van een kantoorpand tot woningen is het moment van de overdracht beslissend voor het tarief overdrachtsbelasting. Een goede timing van de werkzaamheden en de overdracht kan een aanzienlijk voordeel opleveren.