• Leon Quaden

Ouderdomsclausule


Dat ouderdom met gebreken komt, geldt ook voor woningen, vandaar het gebruik van ouderdomsclausules. 

Uit een recente uitspraak van Hof Den Bosch blijkt dat de formulering van zo’n clausule en de omstandigheden belangrijk zijn.

Bouwkundig gebrek dakconstructie

Clausule. De ouderdomsclausule in de koopakte luidt: “Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning (en de bijgebouwen) meer dan 75 jaar oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaan en/of optrekken van vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5 van de koopakte omschreven (woon)gebruik en met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart de koper de verkoper voor bekende, onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken.” In de advertentie staat dat het om een ‘opknappertje’ gaat. Bouwkundig gebrek. Als de koper gaat verbouwen, ontdekt hij een bouwkundig gebrek aan de dakconstructie: herstelkosten ca. € 20.000,-. De koper stelt enerzijds dat de opsomming in de clausule limitatief is en dat het dak niet is genoemd. Daarnaast wordt het gebrek niet veroorzaakt door ouderdom, maar door onoordeelkundige ingrepen. Hof Den Bosch Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 02.05.2018 (GHSHE:2018:1848), volgt de koper niet. Uit de bepaling blijkt niet dat de opsomming limitatief is bedoeld. Zeker omdat daarin is opgenomen dat bouwkundige gebreken niet belemmerend werken: hierin staat geen beperking. Dat het gebrek geen gevolg is van ouderdom, vindt het hof niet van belang: er moet gekeken worden naar de strekking van de bepaling en deze is vanwege de laatste zin zo ruim dat er ook andere gebreken onder kunnen vallen. Hierbij zal ook meegespeeld hebben dat het om een ‘opknappertje’ ging. Het kan ook anders uitpakken Bouwkundig gekeurd. Dat het ook anders kan, laat de uitspraak van de Rechtbank Den Haag, 13.12.2017 (RBDHA:2017:14351) , zien. De koper had een bouwkundige keuring laten uitvoeren waar niets bijzonders uit bleek. Na verkoop bleek tijdens de verbouwing dat de vloer was doorgebogen en dat er sprake was van direct instortingsgevaar. Clausule. Deze clausule was opgenomen: “Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning 80 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper hier niet voor in. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in art. 5.3 omschreven woongebruik” . Rechtbank Den Haag Verhuld gebrek. Uit onderzoek bleek dat de vloer al doorgebogen was voor de verkoop. Daarnaast bleek dat een voormalig eigenaar (niet de verkoper) uitgebreid had geprobeerd dit te verhullen. Onder deze extreme omstandigheden waarbij de woning ongeschikt is voor bewoning vanwege instortingsgevaar, kan de verkoper zich redelijkerwijs niet op de ouderdomsclausule beroepen. Tip. Een ouderdomsclausule kan de risico’s voor de verkoper aanzienlijk verkleinen, maar niet onder alle omstandigheden. Formuleer de clausule zo concreet en duidelijk mogelijk. Ook de toevoeging dat het om een ‘opknappertje’ gaat, kan helpen. Een ouderdomsclausule kan de aansprakelijkheidsrisico’s van de verkoper aanzienlijk verkleinen, maar niet onder alle omstandigheden. Formuleer de clausule concreet en duidelijk. Manage de verwachtingen van de koper goed. Ja, hou mij via e-mail op de hoogte van nieuwe reacties die worden toegevoegd aan dit artikel. 0 Waarderingen Reacties Geef als eerste een reactie op dit advies