• Leon Quaden

Bieden op een huis 2019


Opletten bij onderhandelen met meerdere kopers

Een NVM-makelaar mag onderhandelen met meerdere gegadigden, mits hij zich houdt aan de NVM Erecode. Betekent dit dat hij een gegadigde expliciet moet melden dat er alleen nog een eindbod kan worden uitgebracht?


Wat speelde er?


Meerdere gegadigden. Josefien wil een woning bezichtigen. Met de NVM-makelaar die de verkoop begeleidt, wordt hiertoe een afspraak gemaakt voor vrijdag 18 augustus. Al bij het inplannen van de afspraak vertelt de makelaar dat er al een bod op de woning is uitgebracht. Josefien heeft echter serieuze interesse en geeft vooraf aan eventueel ook een bod te willen uitbrengen zonder financieringsvoorbehoud. Tijdens de bezichtiging brengt zij een bod uit. De makelaar geeft aan hierover met de verkoper contact op te zullen nemen.


Al verkocht! Als Josefien op maandag 21 augustus contact opneemt met de makelaar, blijkt dat de woning zaterdag al is verkocht. Josefien is enorm teleurgesteld. Als zij had geweten dat zij maar één kans had om een goed bod neer te leggen, had zij meteen hoger geboden. Volgens Josefien is haar de kans ontnomen om een eindbod uit te brengen en zij dient een klacht in bij de Raad van Toezicht van de NVM, 16.05.2018 (18-45 RvT Amsterdam) .


Mogelijkheid eindbod ontnomen?

Voldoende mogelijkheid gehad? De makelaar meent dat Josefien wel degelijk de mogelijkheid heeft gehad om een eindvoorstel neer te leggen. Dat blijkt volgens de makelaar uit het feit dat Josefien kenbaar maakte mogelijk een bod te willen uitbrengen, nadat het duidelijk was dat er al een bod van een andere geïnteresseerde lag.


Mededeling makelaar. Volgens de Raad van Toezicht had de makelaar Josefien er echter voldoende op moeten wijzen dat zij op dat moment alleen nog een eindbod kon uitbrengen. Dat de makelaar een mededeling van een dergelijke strekking heeft gedaan, blijkt volgens de Raad van Toezicht nergens uit. Voor de Raad van Toezicht staat het daarom vast dat Josefien niet (voldoende) de kans heeft gehad om een eindbod uit te brengen.


Schending Erecode?

Artikel 4. Volgens Josefien heeft de makelaar artikel 4 van de Erecode geschonden. Hierin is bepaald dat in het geval er onderhandelingen plaatsvinden met meerdere gegadigden, de makelaar dit aan de betrokkenen kenbaar moet maken. De Raad van Toezicht oordeelt echter dat deze regel niet is geschonden.

Artikel 1. Daarmee ontspringt de makelaar echter de dans niet. Op grond van regel 1 van de Erecode moet een NVM-makelaar namelijk waken voor onduidelijkheid met betrekking tot onder meer zaken en rechten. Een dergelijke onduidelijkheid is volgens de Raad van Toezicht hier wel ontstaan, omdat het voor Josefien niet of onvoldoende duidelijk was dat haar bod van 18 augustus een eindbod betrof. De raad oordeelt dan ook dat de makelaar niet de zorgvuldigheid heeft betracht die op grond van regel 1 van een (NVM-)makelaar mag worden verwacht. Tip.  Voorkom onduidelijkheid en wijs een gegadigde er expliciet op dat het uitsluitend nog mogelijk is om een eindbod uit te brengen. Leg deze mededeling altijd schriftelijk vast, in bijvoorbeeld een e-mail.


Ook onzorgvuldig. De Raad van Toezicht acht het ook onzorgvuldig dat Josefien pas twee dagen na de totstandkoming van de koop, daarvan op de hoogte werd gesteld. Tip.  Laat de andere gegadigde(n) het direct weten als er een koop is gesloten, ook als dat in het weekend gebeurt.

Voorkom dat er onduidelijkheid bestaat over de gang van zaken en eventuele rechten als u onderhandelt met meerdere gegadigden. Maak het daarom expliciet kenbaar als er alleen nog maar een eindbod kan worden uitgebracht. Zorg voor een sterke bewijspositie en bevestig dit schriftelijk