In onze Blog berichten geven wij juridische info, tips, voorbeelden of juist een uitleg over allerhande kwesties op de woningmarkt.

Stelt u zich vragen als 'Wat is dat?' of 'Waar moet je rekening mee houden' of 'Hoe werkt....?', dan bent u hier aan het juiste adres.

Erfdienstbaarheden.......

Wat is dat en waar moet je rekening mee houden?

ERFDIENSTBAARHEDEN

 

Wat is erfdienstbaarheid?

Het woord zegt het al: erfdienstbaarheid is een erf dat dienstbaar is aan een ander erf. Anderen mogen bij erfdienstbaarheid gebruik maken van jouw grond. Ze mogen erover lopen of rijden, een dakgoot aanleggen of genieten van het uitzicht. Het dienende erf is belast met de erfdienstbaarheid. Het erf van de buren, die er gebruik van maken, heet het heersende erf. Het bekendste voorbeeld van erfdienstbaarheid is recht van overpad. Daarbij hebben buren het recht om via jouw grond naar de openbare weg te lopen. Omdat er nogal eens percelen tegen elkaar aan liggen, is er in Nederland vaak sprake van een vorm van erfdienstbaarheid. Erfdienstbaarheden kunnen op 2 manieren ontstaan: door vastlegging of door verjaring.

 

Erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan

Door vastlegging of door verjaring.

Erfdienstbaarheid vastleggen

Wanneer jij of je buren gebruik maken van dezelfde grond, is het handig dit duidelijk af te spreken. Leg jullie afspraken het liefst vast in een vestigingsakte, zodat er geen misverstanden kunnen ontstaan. Het kan ook zo zijn, dat de erfdienstbaarheid al is vastgelegd vóórdat jij er kwam wonen. Je krijgt dat als het goed is te horen wanneer je de woning gaat kopen of huren. Het gebruik van jouw erf kan jaren teruggaan, waardoor het moeilijk is er iets aan te doen. Je zult het dan moeten dulden of proberen de erfdienstbaarheden op te heffen.

Hoe wordt de inhoud van een erfdienstbaarheid bepaald? De inhoud van de erfdienstbaarheid kun je samen bepalen. De afspraken die in de notariële akte staan zijn altijd bindend. Is de tekst niet duidelijk? Dan wordt er gekeken naar de manier waarop de erfdienstbaarheid wordt uitgeoefend.

Erfdienstbaarheid door verjaring

Ook als je het niet vastlegt, bestaat de kans dat er alsnog erfdienstbaarheid ontstaat door verjaring. Dat kan zo zijn, als er al jaren zonder problemen van de grond gebruik wordt gemaakt. Het ontstaan van erfdienstbaarheid door verjaring duurt 10 tot 20 jaar, afhankelijk of sprake is van ‘goede trouw’. Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door verjaring na:

  • 10 jaar en je bent ‘te goeder trouw’, je hebt alle reden om aan te nemen dat je van de grond gebruik mag gebruiken

  • 20 jaar en je wist dat je de grond niet mocht gebruiken, maar je buren hebben er nooit wat van gezegd.

  • én er is sprake van onafgebroken bezit, dus je maakt permanent gebruik van de erfdienstbaarheid of het moet naar de buitenwereld duidelijk zijn dat je het mag gebruiken

 

Welke erfdienstbaarheden zijn er?

Er zijn meer erfdienstbaarheden dan alleen het recht van overpad.

In principe mogen buren elke vorm van erfdienstbaarheid met elkaar afspreken. Bij erfdienstbaarheid moet de eigenaar van het stuk grond, iets toestaan of iets (niet) doen.

De volgende erfdienstbaarheden komen het vaakst voor: recht van overpad, recht van weg, recht van uitzicht, recht op een boom, recht van waterleiding en gootrecht

 

Recht van overpad
Bij het recht van overpad of voetpad mogen buren over jouw erf lopen of fietsen om iets op het eigen erf te bereiken. Denk aan de achtertuin, de garage of een schuurtje. Het is het achteringang naar de tuin, dat over jouw grond loopt. Het recht van overpad is de meest voorkomende vorm van erfdienstbaarheid. Recht van weg is hetzelfde als het recht van overpad, maar dan voor een bredere weg waar je met de auto overheen kunt.

Recht van uitzicht
Dit gaat over het recht om een bepaald uitzicht te behouden. Jij mag geen schuur of uitbouw plaatsen, waardoor je buren opeens tegen een muur aankijken. De eigenaar van het dienende erf mag iets niet doen, namelijk hoger bouwen dan een bepaalde hoogte.

Recht op een boom bij de erfgrens
Ook rondom de erfgrens kunnen conflicten ontstaan. Via erfdienstbaarheid kun je afspreken dat de buren een boom mogen hebben binnen 2 meter van de erfgrens. Volgens het normale burenrecht mag dat namelijk niet. Staat zo’n boom er al 10 of 20 jaar, dan ontstaat deze erfdienst door verjaring.

Gootrecht
Het kan bij erfdienstbaarheden ook gaan over het recht om (hemel)water te lozen op de grond van de buren. Gootrecht betekent dat de eigenaar van het heersend erf een dakgoot mag hebben boven de grond van het dienende erf er soms zelfs water en vuil mag lozen.

Recht van waterleiding
Is er geen andere mogelijkheid voor watertoevoer? Dan bepaalt het recht van waterleiding dat de eigenaar van het dienende erf moet toestaan dat de watertoevoer voor het heersend erf over zijn grond loopt.

Iets aanbrengen of onderhouden.
De eigenaar van het dienend erf moet een gebouw, hek of beplanting neerzetten en onderhouden. De eigenaar van het heersend erf heeft daar een bepaald voordeel van.

 

Rechten en plichten

Is er sprake van erfdienstbaarheid? Dan hebben beide partijen bepaalde rechten en plichten. De eigenaar van het heersend erf is verplicht de erfdienstbaarheid op de minst bezwaarlijke manier uit te oefenen. Daartegenover staat dat de eigenaar van het dienende erf geen afbreuk mag doen aan het recht van de eigenaar van het heersende erf. In de vestigingsakte kunnen ook nog andere verplichtingen staan.

 

 

 

Opheffen van erfdienstbaarheid

 

 

(Oude) erfdienstbaarheid opheffen of wijzigen

In sommige gevallen kan de rechter de erfdienstbaarheid opheffen of wijzigen.

 

Er is een verschil tussen erfdienstbaarheden gevestigd onder het oude recht en onder het nieuwe recht. Voor erfdienstbaarheden die vóór 1 januari 1992 (en dus onder het oude recht) zijn gevestigd geldt het volgende.

 

Ben je eigenaar van het dienende erf, dan zijn er verschillende manieren om bezwaar te maken. Je kan erfdienstbaarheid opheffen:

  1. op grond van onvoorziene omstandigheden of op grond van strijd met het algemeen belang;

  2. als de uitoefening ervan onmogelijk is geworden of de eigenaar van het heersende erf er geen redelijk belang meer bij heeft.

 

In het nieuwe recht zijn de eerste redenen niet meer van toepassing.

 

Voor erfdienstbaarheden die ná 1 januari 1992 zijn gevestigd geldt dus, dat ze alleen kunnen worden opgeheven wanneer de uitoefening onmogelijk is geworden of als je buren er geen redelijk belang meer bij hebben.

Ze kunnen bijvoorbeeld een ander pad nemen of ze maken nooit gebruik van de erfdienstbaarheid.

 

Maar ook als we het hebben over algemeen belang, gaan de belangen van de heersende partij altijd voor. Het belang van de eigenaar is voor de rechter minder belangrijk, je staat als het ware al met 1-0 achter. Je moet wel een zwaarwegend belang hebben, wil je als eigenaar de erfdienstbaarheid opheffen.

Gaat het om onvoorziene omstandigheden? Dan moeten die omstandigheden wel zó ernstig zijn dat het noodzakelijk is de erfdienstbaarheid te wijzigen. Waren de omstandigheden wél te voorzien bij het vestigen van de erfdienstbaarheid? Dan mag de rechter de erfdienstbaarheid niet wijzigen. Zelfs niet als de eigenaar van erf hierdoor schade lijdt.

 

Afstand, vermenging, verjaring en bijzondere wetten

Er zijn nog andere manieren waarop erfdienstbaarheid kan wijzigen of stoppen.

 

De eigenaar van het heersende erf kan afstand doen dan van de erfdienstbaarheid. De eigenaar van het dienende erf is daar dan aan gebonden.

Er kan ook spraken zijn van vermenging, de eigenaar van het heersende erf wordt dan óók eigenaar van het dienende erf.

Is het al meer dan 20 jaar (on)mogelijk gebruik te maken van de erfdienstbaarheid?

Dan kan er sprake zijn van verjaring, waardoor er niets meer tegen deze onrechtmatige toestand gedaan kan worden.

Daarnaast zijn er wetten als de Onteigeningswet en de Wet inrichting landelijk gebied, die een erfdienstbaarheid kunnen aantasten.

 

Naar de rechter?

Erfdienstbaarheid leidt vaak genoeg tot burenruzies. Erover praten is natuurlijk stap één.

Het zijn immers je buren en het behouden van een goede relatie is wel zo prettig.

Kom je er niet uit, dan kun je mediation proberen. Daar moeten je buren dan wel mee instemmen.

Bij onenigheid is het belangrijk het kadaster te raadplegen, daarin staan alle afspraken over de erfgrens en erfdienstbaarheid. Zo weet je wat er is afgesproken en welke rechten en plichten jij en je buren hebben. Bij overtreding daarvan sta je in je recht en kun je naar de rechter te stappen.

Vraag een jurist om advies en je weet direct wat je kansen zijn.

ERFDIENSTBAARHEDEN

 

Het tenietgaan van erfdienstbaarheden door vermenging

 

“Kort door de bocht” wordt aangenomen dat, indien er een erfdienstbaarheid bestaat tussen twee percelen - bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid van uitweg ten behoeve van perceel A (het heersende erf) en ten laste van perceel B (het dienende erf) - en de beide percelen vervolgens in handen zijn gekomen van dezelfde eigenaar, de erfdienstbaarheid door vermenging teniet is gegaan.

 

Maar let op:

Bij het tenietgaan van een erfdienstbaarheid door vermenging gaat het erom dat de erfdienstbaarheid zinledig wordt als het heersende en dienende erf in één hand komen. Als het heersende erf echter niet door de eigenaar wordt gebruikt maar door een ander – bijvoorbeeld een huurder of pachter - behoudt de erfdienstbaarheid haar functie en gaat daarom niet teniet.

 

En dat geldt niet alleen voor de gebruiker ten tijde van de vermenging maar ook voor latere gebruikers als dat gebruik aaneengesloten is en de erfdienstbaarheid voor hun rechtspositie van belang blijft (mede gebaseerd op de parlementaire geschiedenis van artikel 5:83 BW).

 

Rb. Noord-Holland 19 juli 2017, nr C/15/248376 / HA ZA 16-583 (RBNHO:2017:6032)

Voorbeeld I

X  is eigenaar van perceel B (het dienende erf).
X koopt ook perceel A (het heersende erf) dat op dat moment is verhuurd aan Y.
Y maakt als huurder op dat moment gebruik van de uitweg.


Conclusie: de erfdienstbaarheid van uitweg is niet door vermenging teniet gegaan.

 

Voorbeeld II

X  is eigenaar van perceel A (het heersende erf).
X koopt ook perceel B (het dienende erf) en heeft daarna beide percelen in eigendom.
De ontsluiting van perceel A vindt nog steeds plaats via de uitweg op perceel B (aaneengesloten gebruik).
X verkoopt perceel A aan Y.
Y verhuurt perceel A vervolgens aan Z (die belang heeft bij de uitweg).
Conclusie: de erfdienstbaarheid van uitweg is niet door vermenging teniet gegaan

We hebben nog iets dat je misschien wel wilt weten

Hoe simpel anders denken Meer Geld Oplevert......

Opeens hadden we het gevonden!

Tijdens één van onze maandelijks teamvergaderingen waren we weer eens op zoek naar een systeem waarmee we meer geld konden halen uit de verkoop van jouw huis in Susteren. 

Wat is nu de grote truc om te zorgen dat een huis gewoon meer oplevert?

Zo stelden wij ons telkenmale de vraag. 

Al jaren buigen marketing-experts zich over deze vraag en het hield ons ook inmiddels al jaren bezig.

En..., deze keer vonden we het antwoord. Door eerst heel eenvoudig anders te denken.

Dat werd de basis voor onze BestSeller Methode.

Het begint allemaal met het stellen van de juiste vraag.

Wil jij weten wat die vraag is?

Maak dan snel een afspraak voor een Gratis Waardebepaling van jouw huis en misschien krijg jij ook wel tot 18.000 euro meer voor je woning. 

Experts in 046 | 0475 en Duitsland

© 2018 copyright Quaden Makelaars by Leon

046 - 30 200 30  |  info@quadenmakelaars.nl | www.quadenmakelaars.nl