In onze Blog berichten geven wij juridische info, tips, voorbeelden of juist een uitleg over allerhande kwesties op de woningmarkt.

Stelt u zich vragen als 'Wat is dat?' of 'Waar moet je rekening mee houden' of 'Hoe werkt....?', dan bent u hier aan het juiste adres.

Bieden op een huis

Wat is dat, wat zijn de spelregels, hoe gaat het in zijn werk en waar moet je rekening mee houden?

11 misverstanden bij het bieden op een huis.............

Misverstand 1: Waarom ben ik geen koper als ik de vraagprijs bied?

"Als ik bij een fietsenwinkel een fiets te koop zie staan voor € 299,--- en ik geef aan deze fiets voor dit bedrag te willen kopen, dan ben ik de koper van de fiets.

Als ik een huis te koop zie staan met een vraagprijs van € 299.000,-- en ik geef aan het huis te willen kopen, ben ik dan automatisch de koper van het huis?"

 

Nee helaas dus....

Een overeenkomst ontstaat door de aanvaarding van een aanbod.

Dat aanbod moet uiteraard wel voldoende duidelijk zijn. Het is dus de vraag of het aanbieden van een huis met een bepaalde vraagprijs mag worden uitgelegd als een aanbod. De Hoge Raad heeft in het arrest Hofland/Hennis bepaald dat dat niet het geval is.

Het aanbieden van een huis met een vraagprijs is geen aanbod, maar een 'uitnodiging tot onderhandelen'.

Als je dus de vraagprijs biedt, dan bent je nog geen koper.

Daarbij moet de koop van een onroerend goed ook nog eens aan het schriftelijkheidsvereiste voldoen. Dus zonder een handtekening onder een koopakte is nog alles mogelijk.


 
Misverstand 2: Als ik een bod doe, dan ben ik in onderhandeling.

"Ik weet dat makelaars, als ze in onderhandeling zijn met een kandidaat-koper, niet zomaar mogen gaan onderhandelen met een ander. Ik heb dus direct na een bezichtiging een laag bod uitgebracht, zodat ik in onderhandeling ben. De makelaar heeft gezegd dat hij het bod niet serieus vindt, hij zich vrij acht en dat we niet in onderhandeling zijn. Mag dat?"

Een onderhandeling is een proces waarbij twee partijen een min of meer actieve rol moeten innemen. Er is pas sprake van een onderhandeling als er sprake is van een tegenvoorstel. Als een bod wordt afgewezen zonder dat er een nieuw voorstel wordt gedaan, dan is er geen sprake van onderhandeling.

Overigens, het heeft geen enkele zwaarwegende betekenis 'dat je in onderhandeling bent'.

Als de verkopend makelaar het perspectief heeft dat hij met een andere gegadigde tot een beter resultaat kan komen, dan staat het hem vrij om de onderhandelingen af te breken.


 

Misverstand 3: Als ik een bod doe, dan moet ik ook een redelijk tegenbod krijgen

"Op een huis met een vraagprijs van € 249.000,= heb ik € 240.000,= geboden, maar de makelaar weigert een tegenbod te doen. Hij verzamelt eerst de biedingen van andere makelaars, en bepaalt daarna met wie hij verder gaat onderhandelen. Mag dat?"

 

Ja, dat mag.

 

Een makelaar hoeft geen tegenbod uit te brengen. Een makelaar is ook niet verplicht om op het eerste bod een tegenbod uit te brengen. Als de makelaar meerdere biedingen verwacht, dan staat het hem vrij om deze eerst te verzamelen en pas daarna te bepalen met welke van de bieders hij als eerste in onderhandeling gaat.

 

Hoe daarbij ook in het achterhoofd dat de makelaar alleen maar bemiddelt. De verkoper bepaalt zelf met wie hij wil onderhandelen. Het kan ook zomaar zo zijn dat hij wil onderhandelen met iemand die juist wel een lager bod deed. Verplaats jezelf altijd in de positie van verkoper. Als hij een lager bod binnenkrijgt dan dat van jou maar het is toevallig zo dat hij het deze bieder, om welke persoonlijke reden dan ook, liever gunt, dan is hij daar volledig vrij in.


 

Misverstand 4: Een makelaar is verplicht om de onderhandeling te starten met de eerste die een bod doet

"Van goede vrienden heb ik vernomen dat het huis van hun buren te koop komt. Nog voordat het huis op Funda staat, maak ik een bezichtigingsafspraak. Ik geef bij de makelaar aan dat ik bijna de vraagprijs wil betalen. De makelaar verwacht dat er nog meer gegadigden een bod gaan doen en weigert met mij in onderhandeling te gaan. Mag dat zomaar?"

 

Over de positie van de 'eerste bieder' bestaan heel veel misverstanden.

Heel veel mensen denken dat 'het eerste bod doen' hen een bijzondere positie geeft.
En dat een makelaar verplicht zou zijn om de onderhandelingen te starten met de eerste bieder of niet in gesprek mag gaan met een tweede bieder. Het staat een verkoper en diens makelaar volledig vrij om een bod af te wijzen en in onderhandeling te gaan met een andere belangstellende.
 
Het feit dat je als eerste een bod uitbrengt, wil nog niet zeggen dat de verkoper of diens makelaar met jou moet onderhandelen.

Misverstand 5:
Een makelaar moet biedingen behandelen op volgorde van binnenkomst

"Tijdens de NVM Open Huizen Route heb ik als tweede een bod gedaan op een woning die ik graag zou willen kopen. Nu begrijp ik dat de makelaar er met de eerste bieder niet is uitgekomen, maar dat hij aan het onderhandelen is met degene die als laatste een bod heeft gedaan. Mag dat?" Ja. Ook dat mag.

 

Er bestaan geen spelregels voor de volgorde waarin biedingen moeten worden behandeld. Het staat een makelaar daarom vrij om de onderhandelingen te openen met degene die het hoogste bod heeft gedaan, ook als er anderen eerder een bod hebben gedaan.


 
Misverstand 6: Als ik in onderhandeling met een makelaar ben, mogen er geen nieuwe bezichtigingen worden gepland

"Ik ben in onderhandeling over een woning. De makelaar wil nog geen tegenbod doen, omdat er blijkbaar nog bezichtigingen in de agenda staan. Mag een makelaar zomaar doorgaan met bezichtigen als hij met mij in onderhandeling is?" Ja. Het staat een verkoper of diens makelaar volledig vrij om tijdens het onderhandelingsproces het huis aan andere gegadigden te tonen.


 

Misverstand 7: Een verkoper mag tijdens zijn onderhandeling de prijs niet verhogen

"Ik heb een bod uitgebracht van € 240.000,= op een huis met een vraagprijs van € 259.000,=. De makelaar kwam met een tegenbod van € 255.000,=. Ik vind dat nog te veel, dus ik heb mijn bod verhoogd naar € 245.000. Nu laat de makelaar me weten dat hij nog meer biedingen heeft ontvangen en dat hij me daarom een tegenbod doet van € 270.000,=. Mag dat?" Hierboven hebben we uitgelegd dat er een overeenkomst ontstaat zodra een aanbod wordt geaccepteerd. Als een aanbod niet volledig wordt geaccepteerd en er een nieuw voorstel wordt gedaan, dan is dat nieuwe voorstel een nieuw aanbod. Tijdens de onderhandelingen staat het de verkoper vrij om zijn vraagprijs te verhogen of te verlagen. Ook een potentiële koper heeft het recht om zijn bod te verlagen. Zodra de één een tegenbod doet, vervalt het voorafgaande bod.


 
Misverstand 8: Een makelaar mag het onderhandelingssysteem niet tussentijds wijzigen

"Tijdens de onderhandelingen over een woning blijkt de belangstelling voor het huis groter dan verwacht.

Er komen nog meer biedingen binnen, waarna de makelaar de onderhandelingen stopzet en alle partijen de gelegenheid geeft om deel te nemen aan een inschrijving. Mag dat zomaar?" Ja, dat mag. Zolang een bod niet is geaccepteerd, is er geen overeenkomst. En zolang er geen overeenkomst is, staat het een verkoper of diens makelaar vrij om de verkoopmethode te wijzigen.


 

Misverstand 9:
Een makelaar mag mij in de onderhandeling niet om een uiterste bod vragen

"Ik ben al een paar weken in onderhandeling over een huis. Nu belt de makelaar mij dat hij van een andere gegadigde een bod heeft gekregen en vraagt hij me om mijn uiterste bod uit te brengen. En als dat bod te laag is, dan zegt hij met die andere partij te gaan onderhandelen.

Mag dat?" Ja, dat mag.

 

Een makelaar mag niet 'uitspelen', wat inhoudt dat hij niet met meerdere partijen tegelijkertijd mag onderhandelen. Een makelaar is echter niet verplicht om met één partij te blijven onderhandelen.

De makelaar mag de onderhandelingen beëindigen, bijvoorbeeld als hij denkt dat er geen kansen meer zijn om tot overeenstemming te komen. Als een makelaar een tweede (kansrijk) bod ontvangt, dan mag hij aan een eerdere bieder vragen om een uiterste bod uit te brengen. Als dat bod lager is dan het tweede bod, dan kan de makelaar de onderhandelingen met de eerdere bieder beëindigen en in onderhandeling gaan met de tweede bieder.


 

Misverstand 10: Tijdens een onderhandeling moet ik drie dagen de gelegenheid hebben om een tegenbod te doen

"Ik ben aan het onderhandelen met een makelaar. De makelaar heeft een tegenbod gedaan, en verwacht van me dat ik daar voor morgenmiddag 14:00 mee akkoord ga. Als ik dat niet doe, dan acht hij zich vrij om met een andere koper te onderhandelen.

 

Mag dat zomaar?" Ja, dat mag en het is misschien nog wenselijk ook. Ook jij als bieder hebt er niets aan als een onderhandeling heel lang duurt en er ondertussen weer andere biedingen op tafel komen.

 

Er bestaan geen (wettelijke) regels die bepalen hoeveel tijd u krijgt om op een bod te reageren. Om het onderhandelingsproces te versnellen mogen zowel de verkopers als de bieders een uiterste termijn aan hun bod verbinden.


 

Misverstand 11: Afspraak is afspraak

"Na een paar dagen onderhandelen bereikten we overeenstemming.

Ik heb dus een huis gekocht, de afspraak voor ondertekening van de koopovereenkomst was al gemaakt.

 

Nu belt de verkopend makelaar me met de mededeling dat de verkoop niet doorgaat, omdat er een andere gegadigde meer heeft geboden. Kan dat zomaar?.

In principe zijn mondelinge afspraken geldig. Maar bij de koop van een woning door een particulier is dat sinds 01-09-2003 veranderd door de wetgever.

Dit betekent dat ook een akkoord tussen verkoper en koper per mail of per Whatsapp niet bindend is ook al verklaart verkoper in een bericht akkoord te willen gaan. Zolang er dus geen koopovereenkomst is ondertekend is niets bindend.

 

Nadat de koper de koopakte heeft getekend, mag hij zich nog drie dagen bedenken en terugkomen op zijn beslissing. Een verkoper mag zich bedenken tot het moment dat hij de overeenkomst heeft getekend.

Hoe dat precies zit, leggen wij graag uit in onze blog: "Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!". lees verder onder de aanbieding........

We hebben nog iets dat je misschien wel wilt weten

Hoe simpel anders denken Meer Geld Oplevert......

Opeens hadden we het gevonden!

Tijdens één van onze maandelijks teamvergaderingen waren we weer eens op zoek naar een systeem waarmee we meer geld konden halen uit de verkoop van jouw huis in Susteren. 

Wat is nu de grote truc om te zorgen dat een huis gewoon meer oplevert?

Zo stelden wij ons telkenmale de vraag. 

Al jaren buigen marketing-experts zich over deze vraag en het hield ons ook inmiddels al jaren bezig.

En..., deze keer vonden we het antwoord. Door eerst heel eenvoudig anders te denken.

Dat werd de basis voor onze BestSeller Methode.

Het begint allemaal met het stellen van de juiste vraag.

Wil jij weten wat die vraag is?

Maak dan snel een afspraak voor een Gratis Waardebepaling van jouw huis en misschien krijg jij ook wel tot 18.000 euro meer voor je woning. 

Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!


Het schriftelijkheidsvereiste bij de particuliere koop van een woning

De particuliere koper van een huis wordt door de Nederlandse wet royaal in bescherming genomen tegen impulsief handelen. Sinds september 2003 geldt dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk moet worden aangegaan. En zelfs als de koopovereenkomst door verkoper en koper is ondertekend, mag een koper zich zonder opgaaf van redenen gedurende drie dagen bedenken. Afspraak is afspraak, maar dat geldt niet voor een particulier die een woning koopt. Maar, hoe zit het met de particuliere VERkoper van een huis. Is zijn woord wel bindend ten opzichte van een particuliere verkoper? Over die vraag hebben juristen jarenlang met elkaar overhoop gelegen. De betreffende wet is immers geschreven om de koper te beschermen, niet de verkoper. In december 2011 gaf een uitspraak van de Hoge Raad duidelijkheid: Ook de particuliere verkoper is NIET gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst (in de situatie waarin de koper een pariculier is en een beroep kan doen op de bedenktijd).

Concurrentie voor de koper van een huis?

Dit betekent dat ook een particuliere verkoper zich mag bedenken, totdat hij de koopakte heeft ondertekend. Houdt dat in dat een verkoper daarmee 'zomaar' wegkomt? Volgens de Hoge Raad wel. Slechts in zeer bijzondere gevallen moet een verkoper die zich bedenkt een schadevergoeding betalen aan de koper. Stel dat twee particulieren het met elkaar eens worden over de koop en verkoop van een huis. En dat zich, voordat de koopovereenkomst is ondertekend, een tweede koper meldt die een hoger bedrag wil betalen dan de (eerste) koper. Zolang er geen koopovereenkomst is ondertekend, mag ook een particuliere verkoper zich nog bedenken. En dus mag een woning worden verkocht aan een andere koper die bereid is om meer te betalen dan de eerste koper.
 

Wie is 'particulier'?

Een 'particuliere' koper of verkoper is iedere natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Een rechtspersoon is geen particulier, voor bijvoorbeeld bedrijven, woningbouwcorporaties en gemeenten is een mondelinge koop of verkoop nog steeds rechtsgeldig.

 

Als een particuliere koper of verkoper zich laat bijstaan door een makelaar of door een andere professional, dan verandert dat niets aan de particuliere status van die koper of verkoper. Een particuliere koper of verkoper blijft een particuliere koper of verkoper, ook als hij of zij zich laat bijstaan door een makelaar.

 

Een institutionele belegger is geen particulier. Maar het bezit van een beleggingspandje maakt iemand nog geen professionele partij. Een particulier die een vakantiehuisje koopt met het doel om deze te gaan beleggen, werd door de Rechtbank Arnhem als particulier beschouwd. Maar er zijn allerlei grensgevallen denkbaar. Wat nu als een particulier meerdere vakantiehuisjes koopt? Als een ouder een studentenhuis met twintig kamers koopt waar ook zoon of dochter een kamer in gaat huren, is deze koper dan nog particulier? En wat nu als het studentenhuis tien kamers telt? Of zes? En stel dat het nu over een appartement met drie kamers gaat? Het antwoord zal afhangen van de feitelijke omstandigheden van het geval. Voer voor juristen en dus stof voor heel veel toekomstige rechtszaken.


 

Wat vinden wij van Quaden Makelaars daar eigenlijk van?

Het hoogste recht leidt tot het hoogste onrecht, Maar wet is wet. Wij hebben ons natuurlijk aan de wet te houden. Daarnaast zijn wij niet degene die beslissen. Op persoonlijke titel zeggen wij in de meeste gevallen 'een man, een man, een woord, een woord'

Wij hechten zelf grote waarde aan betrouwbaarheid.

Echter als een verkoper besluit om een mondelinge overeenkomst te negeren, dan kunnen wij daar niets aan veranderen hoe graag we ook willen.

Sterker nog, we zijn verplicht om de belangen van onze verkoopopdrachtgever optimaal te behartigen.

Als wij, na het bereiken van een mondeling akkoord, te horen krijgen dat een andere koper meer wil bieden, zijn we verplicht om dat met onze verkoop-opdrachtgever te bespreken. Maar, eerlijk gezegd, heel enthousiast worden we daar niet van. Zoals gezegd hechten we veel waarde aan betrouwbaarheid en openheid.

Wij merken wel eens dat een koper welke een woning misloopt, boos en geïrriteerd wordt richting onze makelaars. Wij willen je hier graag laten weten dat het nooit en te nimmer onze keuze is , maar altijd die van onze opdrachtgever als zaken in je nadeel veranderen.

 

 

 

 

 

 

 

Wat vindt de tuchtrechter er eigenlijk van?

Inmiddels heeft ook de Raad van Toezicht van de NVM zich over een dergelijke zaak uitgesproken.

 

Allereerst de feiten: na bezichtigingen in mei en juni 2013  worden verkopers en 'kopers' het op 17 juni met elkaar eens over de verkoop van een monumentale woning voor € 510.000. De makelaar feliciteert de 'kopers' en stuurt hen per mail op 18 juni een concept van de koopovereenkomst toe. Kort daarna is er contact tussen de verkopers en de 'kopers', waarbij de 'kopers' aangeven het huis toch nog op sommige punten te willen laten keuren. Omdat één van de 'kopers' tijdelijk in het buitenland verblijft, kan de koopovereenkomst niet direct worden ondertekend. Op 22 juni meldt zich echter een andere kandidaat voor het huis die bereid is om, zonder ontbindende voorwaarden èn zonder vragen over de bouwtechnische kwaliteit van het huis,  € 530.000 te betalen. Uiteindelijk wordt de woning aan deze andere kandidaat verkocht.

De klacht: de eerste 'kopers' zijn het met de gang van zaken niet eens en dienen een klacht in tegen de verkopend makelaar omdat de makelaar het huis heeft verkocht terwijl er al sprake was van mondelinge overeenstemming en hen niet in staat heeft gedaan om een tegenbod te doen.
 
De overwegingen van de tuchtrechter: een makelaar heeft in de eerste plaats de belangen te behartigen van zijn opdrachtgever.  De makelaar heeft herhaaldelijk bij de 'eerste koper' aangedrongen op ondertekening van de koopovereenkomst. Toen de nieuwe kandidaat zich aanmeldde, werd er een beter bod gedaan en was de koopovereenkomst met de eerste 'kopers' nog niet ondertekend. Als gevolg van de rechtsontwikkeling op dit onderwerp stond het de makelaar vrij om zijn opdrachtgever te adviseren om met de 'andere kandidaat' in zee te gaan. Een makelaar is daarbij niet verplicht om daarbij aan de 'eerste koper' te melden dat er een ander bod is gedaan of hen in de gelegenheid te stellen om alsnog een bod uit te brengen.

De uitspraak: de klacht is niet gegrond.

Experts in 046 | 043 | 0475 en Duitsland

© 2018 copyright Quaden Makelaars by Leon

046 - 30 200 30  |  info@quadenmakelaars.nl